แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์และจำเลยที่ 1 จดทะเบียนภารจำยอมโดยมีเงื่อนไขว่า เจ้าของสามยทรัพย์จะเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์ และย่อมถือว่าประพฤติผิดสัญญา จำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้รับการให้ที่ดินสามยทรัพย์จากจำเลยที่ 1 ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ จำเลยที่ 2 ได้นำที่ดินที่รับให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินของโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 3 ได้เปิดทางให้ผู้อื่นซึ่งมีบ้านอยู่ในที่ดินแปลงอื่นผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภารจำยอมโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะด้วย เป็นการประพฤติผิดสัญญาและ เป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ โจทก์ขอให้เพิกถอน การจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 รับโอนมาได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่41438 ทิศใต้ที่ดินติดกับซอยจรัญสนิทวงศ์ 92 ทิศเหนือติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 7328 ซึ่งเดิมมีชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2523 โจทก์ได้จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของโจทก์ให้แก่ที่ดินของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวโดยมีสาระสำคัญว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยที่ 1 ใช้ที่ดินของโจทก์เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆทั้งสิ้นเนื่องจากเป็นญาติสนิทกัน ทั้งนี้จำเลยที่ 1 สัญญาว่าจะไม่นำเอาทางภารจำยอมของโจทก์ไปเปิดเป็นทางให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยโดยเด็ดขาด เว้นแต่จะได้รับอนุญาตชัดแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ ต่อมาปี 2533 จำเลยที่ 1ได้แบ่งแยกที่ดินของจำเลยที่ 1 ออกเป็น 4 โฉนด คือ โฉนดเดิมเลขที่ 7328 คงเหลือเนื้อที่ 60 ตารางวา ปัจจุบันมีชื่อจำเลยที่ 2เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ โฉนดเลขที่ 117447 มีชื่อจำเลยที่ 3เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ โฉนดเลขที่ 117448 มีชื่อจำเลยที่ 4 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ โฉนดเลขที่ 117449 มีชื่อจำเลยที่ 5เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ โฉนดเลขที่ 117450 มีชื่อจำเลยที่ 2เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ เมื่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 5 เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสามยทรัพย์บางส่วนไว้ จึงต้องรับโทษเอาภาระหน้าที่ตามสัญญาภารจำยอมไปด้วย แต่จำเลยต่างประพฤติผิดสัญญากล่าวคือเมื่อวันที่ 18 พฤษภาคม 2533 จำเลยที่ 2 ได้เอาที่ดินของจำเลยที่ 2 ดังกล่าวจดทะเบียนภารจำยอมให้บุคคลอื่นร่วมใช้ทางภารจำยอมของโจทก์ นอกจากนั้นจำเลยทั้งห้ายังได้ร่วมกันยินยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นอีกหลายแปลงร่วมใช้ทางภารจำยอมของโจทก์ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายโจทก์จึงได้บอกเลิกสัญญาภารจำยอมแต่จำเลยทั้งห้าเพิกเฉยขอให้เพิกถอนสัญญาภารจำยอมฉบับลงวันที่ 8 กรกฎาคม 2523ให้จำเลยทั้งห้าไปจดทะเบียนเพิกถอนภารจำยอมดังกล่าวหากไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย
จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1ได้จดทะเบียนภารจำยอมกับโจทก์จริง แต่ที่ดินของจำเลยที่ 1ได้แบ่งแยกเป็นหลายแปลงและโอนให้บุคคลอื่นแล้ว จำเลยที่ 1กับโจทก์จึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ได้รับโอนที่ดินสามยทรัพย์มาจากจำเลยที่ 1 จึงเป็นบุคคลภายนอกไม่ใช่คู่สัญญากับโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 และจำเลยที่ 2ถึงที่ 4 ได้ใช้ทางพิพาทออกสู่ซอยจรัญสนิทวงศ์ 92 ตั้งแต่ยังอาศัยอยู่กับจำเลยที่ 1 โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งกันเป็นเวลาประมาณ30 ปีแล้ว จำเลยที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 จึงได้ภารจำยอมโดยอายุความ ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาให้โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 41438 ของโจทก์ให้แก่ที่ดินของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4
จำเลยที่ 5 ให้การว่า จำเลยที่ 5 ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 117449 มาจากจำเลยที่ 2 โดยได้รับทราบจากจำเลยที่ 2 เพียงว่า โจทก์ได้จดทะเบียนภารจำยอมทางเดินให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 7328 ซึ่งรวมถึงที่ดินที่จำเลยที่ 5 ซื้อจากจำเลยที่ 2 ด้วยจำเลยที่ 5 ไม่เคยทราบว่าโจทก์ทำหนังสือสัญญาภารจำยอมกับจำเลยที่ 1 สัญญาภารจำยอมและบันทึกข้อตกลงเรื่องภารจำยอมจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 5 จำเลยที่ 5 ไม่เคยยินยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ทางภารจำยอมของโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4รับโอนที่ดินมาจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จึงต้องรับโอนซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาภารจำยอมไปด้วย จำเลยที่ 2ถึงที่ 4 จึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขอให้โจทก์เอาที่ดินของโจทก์ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินของจำเลยที่ 2ถึงที่ 4 ซ้ำซ้อนขึ้นมาอีกจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 เพิ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปจากจำเลยที่ 1 เมื่อประมาณ 2 ถึง 3 ปีมานี้ การใช้ทางภารจำยอมแต่เดิมมานั้น เป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นมารดาของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จึงไม่ได้สิทธิภารจำยอมโดยอายุความจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 มิได้ให้การปฏิเสธเรื่องผิดสัญญาตามที่โจทก์ฟ้อง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ระหว่างพิจารณาโจทก์ถอนฟ้องจำเลยที่ 5 ศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จดทะเบียนยกเลิกเพิกถอนสัญญาภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4หากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ไม่ไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1ถึงที่ 4 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความรับและไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินแปลงโฉนดเลขที่41438 ของโจทก์เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328ของจำเลยที่ 1 โดยมีเงื่อนไขห้ามมิให้จำเลยที่ 1 เปิดทางภารจำยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากโจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้แบ่งแยกที่ดินแปลงโฉนดเลขที่7328 ออกเป็น 5 แปลง คือแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ซึ่งเป็นแปลงคงเหลือ กับแปลงโฉนดเลขที่ 117447 ถึง 117450แล้วจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนยกที่ดินที่แบ่งแยกให้แก่จำเลยที่ 2รวม 3 แปลง คือ แปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือและโฉนดเลขที่ 117449 กับ 117450 ให้จำเลยที่ 3 หนึ่งแปลงคือแปลงโฉนดเลขที่ 117447 และให้จำเลยที่ 4 หนึ่งแปลงคือแปลงโฉนดเลขที่ 117448 หลังจากได้รับการยกให้แล้ว จำเลยที่ 2ได้ขายที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 117449 ให้แก่จำเลยที่ 5 และนำที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือไปจดทะเบียนทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นอีก 4 แปลง ผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินของโจทก์ด้วย จากข้อเท็จจริงที่รับฟังได้ดังกล่าวข้างต้น โดยบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1395 ทางภารจำยอมบนที่ดินโจทก์ยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนของที่ดินที่แบ่งแยกทั้ง 5 แปลง นั้นทุกแปลง คดีมีข้อวินิจฉัยว่าโจทก์มีอำนาจบังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ได้ตามฟ้องหรือไม่
สำหรับจำเลยที่ 1 เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้โอนที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ซึ่งเป็นสามยทรัพย์ทั้งแปลงให้แก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ไปแล้ว ดังนี้โจทก์จึงไม่มีอำนาจบังคับจำเลยที่ 1 ได้ตามที่โจทก์ฟ้อง
สำหรับจำเลยที่ 4 ก็ได้ความว่า โจทก์แถลงไว้ในรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นฉบับลงวันที่ 2 พฤศจิกายน 2535ว่าจำเลยที่ 4 ไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาภารจำยอม ไม่มีข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 4 จึงไม่มีข้อพิพาทอันใดที่โจทก์จะต้องบังคับจำเลยที่ 4 ตามที่โจทก์ฟ้องเช่นกัน
ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 นั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 ต่างได้รับที่ดินสามยทรัพย์ที่จำเลยที่ 1แบ่งแยกโอนยกให้และจำเลยที่ 1 ก็ให้การรับว่า ได้ทำสัญญากับโจทก์ตามหนังสือสัญญาภารจำยอมเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1และจดทะเบียนภารจำยอมกับโจทก์ตามบันทึกข้อตกลงเอกสารฟ้องหมายเลข 2 ซึ่งเอกสารท้ายฟ้องทั้งสองฉบับดังกล่าวก็คือเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 นั่นเอง เอกสารหมาย จ.1 เป็นบันทึกข้อตกลงเรื่องภารจำยอมส่วนเอกสารหมาย จ.2 เป็นเงื่อนไขข้อตกลงตามบันทึกดังกล่าว ดังนั้น การจดทะเบียนภารจำยอมจำยอมระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ตามฟ้อง จึงมีข้อตกลงและเงื่อนไขตามที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 ข้อความในเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 2 ระบุไว้ว่า เจ้าของสามยทรัพย์จะนำเอาทางภารจำยอมไปเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้โดยเด็ดขาด เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์ และความในข้อ 4 ระบุว่า หากมีการเปิดทางภารจำยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยแล้ว บรรดาผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนต่าง ๆ คู่สัญญาตกลงยินยอมให้ตกได้แก่เจ้าของภารยทรัพย์แต่เพียงผู้เดียว จากข้อความที่ระบุไว้ดังกล่าวแสดงถึงเจตนาของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์อย่างชัดเจนว่าโจทก์ประสงค์ให้ที่ดินของโจทก์เป็นทางภารจำยอมเฉพาะที่ดินของจำเลยที่ 1 เท่านั้น ส่วนจำเลยที่ 1 ก็จะไม่ยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ทางภารจำยอมด้วย เมื่อมีข้อตกลงกันไว้เช่นนี้ คู่สัญญาย่อมต้องปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ดังกล่าว หากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามย่อมถือว่าประพฤติผิดสัญญาเห็นว่า ภารจำยอมเป็นทรัพยสิทธิ เมื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3ต่างได้รับการยกให้ที่ดินสามยทรัพย์มาจากจำเลยที่ 1 จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ คือต้องปฏิบัติตามข้อตกลงและเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาภารจำยอม โดยจะนำที่ดินสามยทรัพย์ส่วนของตนไปเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ทางภารจำยอมด้วยไม่ได้เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากโจทก์ที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาว่าภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 และที่ 3 เพราะเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่ทรัพยสิทธิ ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 2 ได้นำที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือจากการแบ่งแยกไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นอีก 4 แปลง ผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินภารยทรัพย์ของโจทก์ด้วย โดยไม่ได้ความจากการนำสืบของจำเลยที่ 2 ว่าได้รับอนุญาตจากโจทก์ส่วนจำเลยที่ 3 ได้ความจากคำเบิกความของจำเลยที่ 3 ว่าได้เปิดทางให้พันเอกชุมและพันเอกวินซึ่งมีบ้านอยู่อาศัยในที่ดินแปลงอื่น ผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภารจำยอมในที่ดินโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะเจือสมกับข้อนำสืบของโจทก์ด้วย ดังนี้ การกระทำของจำเลยที่ 2และที่ 3 ดังกล่าว จึงเป็นการเปิดทางให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นเข้ามาร่วมใช้ทางภารจำยอมในที่ดินโจทก์โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ตามที่ระบุไว้ในสัญญาภารจำยอมข้อ 2 เป็นการประพฤติผิดสัญญาและเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ โจทก์ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 7328 ที่คงเหลือกับที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 117450 ของจำเลยที่ 2 และที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 117447 ของจำเลยที่ 3 ได้เพราะที่ดินของจำเลยที่ 2และที่ 3 โฉนดแปลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่เป็นสามยทรัพย์โดยทางภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์ที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาว่า ได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความตามฟ้องแย้งนั้น เห็นว่า ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโดยฟังว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 ยังไม่ได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความจำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่ได้อุทธรณ์ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาในศาลอุทธรณ์จึงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นแล้ว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาจำเลยที่ 1ถึงที่ 4 ฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์เฉพาะจำเลยที่ 1 และที่ 4 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปจากคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
