แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่ศาลชั้นต้นกำหนดชั้นชี้สองสถานว่าจำเลยตกลงขายที่ดินให้โจทก์กี่ไร่เป็นเงินเท่าใด มีความหมายเพียงไร นั้นเป็นปัญหาข้อกฎหมาย
ฟ้องกล่าวว่า จำเลยตกลงขายที่ดินมีโฉนดให้โจทก์ทั้งแปลงเนื้อที่ 4 ไร่ จำเลยผิดสัญญาจะแบ่งขายให้เพียง 3 ไร่ จำเลยให้การว่า ไม่ได้ตกลงขายที่ดินทั้งแปลงเพราะโจทก์จำเลยตกลงกันใหม่เปลี่ยนแปลงเป็นว่า ตกลงซื้อขายกัน 3 ไร่ ดังนี้ การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นว่าจำเลยตกลงขายที่ดินให้โจทก์กี่ไร่ ย่อมครอบคลุมไปถึงข้อต่อสู้ของจำเลยอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องแยกแยะประเด็นออกไปอีกว่า ตกลงกันใหม่จริงหรือไม่ ข้อตกลงใหม่นั้นถ้าเกิดเป็นปัญหาดังเช่นที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา361 บัญญัติไว้ คำเสนอและคำสนองเช่นนั้น ย่อมมีผลเปลี่ยนแปลงสัญญาจะซื้อขายที่ดินเดิม จำเลยย่อมมีสิทธินำสืบได้ตามข้อต่อสู้ เพราะเป็นการนำสืบตรงตามประเด็นแล้ว
จำเลยมีจดหมายถึงโจทก์ 2 ฉบับ มีข้อความสำคัญว่าจะขายที่ดินให้โจทก์เพียง 3 ไร่ จะเอาเหลือไว้ 1 ไร่ฯลฯ ดังนี้ ถือได้ว่าเป็นคำเสนอของจำเลยเพื่อเปลี่ยนแปลงเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้งแปลงซึ่งมีเนื้อที่ 4 ไร่ ในราคา400,000 บาทอีกหนึ่งปีเศษต่อมา โจทก์มีจดหมายตอบจำเลยมีใจความสำคัญว่า ได้รับจดหมายของจำเลยแล้ว เรื่องการแบ่งที่โจทก์ก็อยากจะให้เสร็จและกล่าวถึงการขอโฉนดไปทำเรื่องโอนใหม่ขอให้เห็นความจำเป็นของโจทก์ และว่าค่าที่ดินโจทก์ยังค้างอยู่อีก1,000 บาทจึงจะครบ 300,000 บาท จดหมายของโจทก์ฉบับนี้พออนุมานได้ว่าเป็นคำสนองของโจทก์ตอบรับคำเสนอไปถึงจำเลยทำให้เกิดเป็นสัญญาขึ้นแล้วโดยยอมให้จำเลยกันเนื้อที่ในโฉนดเอาไว้ 1 ไร่ คงตกลงซื้อขายกันเพียง 3 ไร่ อันมีผลเปลี่ยนแปลงเนื้อที่ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเดิม จากจำนวน 4 ไร่ เป็นการตกลงซื้อขายที่ดินเพียง 3 ไร่ จำเลยจึงมีสิทธิโอนขายที่น้อยกว่าที่ตกลงทำสัญญากันครั้งแรก โจทก์จะขอบังคับให้จำเลยโอนขายที่ดินทั้งแปลงหาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาจะขายที่ดินโฉนด เลขที่ ๘๕๒๖ เนื้อที่ทั้งแปลงประมาณ ๔ ไร่ให้โจทก์ในราคา ๔๐๐,๐๐๐ บาท โดยสัญญาว่าจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินหมดสิ้นแล้ว โจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้จำเลยรับไปแล้วก่อนวันทำสัญญาเป็นเงิน ๘๖,๕๐๐ บาท จำเลยมอบที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๕๒๖ ให้โจทก์ครอบครองทั้งแปลงตั้งแต่วันทำสัญญาเป็นต้นมา โจทก์ขอชำระค่าที่ดินที่ค้าง ๑๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยไม่ยอมรับไม่ยอมโอนขายให้โจทก์จะแบ่งขายให้โจทก์เพียง ๓ ไร่ ขอให้บังคับจำเลยรับเงินค่าที่ดินที่ค้างจำนวน ๑๐๐,๐๐๐ บาท จากโจทก์ให้จำเลยจัดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๕๒๖ เนื้อที่ประมาณ ๔ ไร่ให้โจทก์ ถ้าไม่ไปขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นเครื่องแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การว่า เมื่อประมาณ พ.ศ. ๒๔๙๙ จำเลยได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๕๒๖ ให้โจทก์ไป ๑ ไร่ ในราคา ๑๐๐,๐๐๐ บาท ยังมิได้แบ่งแยกโฉนดต่อมาต้น พ.ศ. ๒๕๐๑ จำเลยยอมขายที่ดินเพิ่มให้ ๑ ไร่เอกสารภาพถ่ายสัญญาจะซื้อขายที่ดินท้ายฟ้องจำเลยได้ลงลายมือชื่อไปโดยไม่ได้อ่านข้อความ โจทก์มาขอร้องให้จำเลยลงลายมือชื่อ เพื่อเป็นหนังสือรับรองต่อสำนักงานทำเนียบนายกรัฐมนตรีว่าจำเลยจะขายที่ดินให้โจทก์ ๔ ไร่ จึงไม่ใช่นิติกรรมที่มุ่งผูกนิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์จำเลย แม้จะเป็นนิติกรรมสัญญาจะซื้อขายที่ดินเฉพาะส่วนที่ดินด้านนอกเนื้อที่ประมาณ ๑ ไร่ก็เป็นโมฆะ ราว พ.ศ. ๒๕๐๒ โจทก์จะขอซื้อที่ดินที่เหลืออีกประมาณ ๑ ไร่ แต่จำเลยไม่ยอมขายสัญญาจะซื้อขายที่ดิน แม้จะกระทำต่อกันก็ได้มีการตกลงเปลี่ยนแปลงข้อตกลงเดิมโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือว่าโจทก์จำเลยตกลงซื้อขายกันรวม ๓ ไร่เท่านั้น จำเลยไม่ใช่ฝ่ายผิดสัญญา
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจัดการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน โอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๕๒๖ เนื้อที่ ๓ ไร่แก่โจทก์ถ้าจำเลยไม่ไปจัดการโอน ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ ให้จำเลยรับเงินจากโจทก์ ๑๐๐,๐๐๐ บาท แล้วให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๕๒๖ ให้โจทก์ทั้งแปลง
จำเลยฎีกา
ในประเด็นข้อแรก ตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดชั้นชี้สองสถานว่า จำเลยตกลงขายที่ดินให้โจทก์กี่ไร่ เป็นเงินเท่าใด มีความหมายเพียงไรนั้นเป็นปัญหาข้อกฎหมาย ศาลฎีกาเห็นว่า สภาพแห่งข้อหาตามฟ้องก็คือ จำเลยตกลงขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๕๒๖ ให้โจทก์ทั้งแปลง เนื้อที่ ๔ ไร่ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับลงวันที่ ๔ มิถุนายน ๒๕๐๑ แล้วจำเลยผิดสัญญาจะแบ่งขายให้บางส่วนเพียง ๓ ไร่เท่านั้น โดยกันที่ดินเอาไว้เสีย๑ ไร่ จำเลยให้การว่าไม่ได้ตกลงขายที่ดินทั้งแปลงเพราะโจทก์จำเลย ตกลงกันใหม่เปลี่ยนแปลงสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับดังกล่าวเป็นว่าตกลงซื้อขายกันเพียง ๓ ไร่ จำเลยมิใช่ฝ่ายผิดสัญญา ปัญหาสำคัญก็คือ จำเลยตกลงขายที่ดินให้โจทก์ทั้งแปลงเนื้อที่ ๔ ไร่ หรือตกลงขายบางส่วนเพียง ๓ ไร่ เห็นได้ว่าประเด็นที่ศาลชั้นต้นกำหนดในข้อแรกดังกล่าวย่อมครอบคลุมไปถึงข้อต่อสู้ของจำเลยอยู่แล้วไม่จำเป็นต้องแยกแยะประเด็นออกไปอีกว่า ตกลงกันใหม่ดังข้อต่อสู้ของจำเลยจริงหรือไม่ ข้อตกลงใหม่นั้น ถ้าเกิดเป็นสัญญาดังเช่นที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๑บัญญัติไว้คำเสนอและคำสนองเช่นนั้นย่อมมีผลเปลี่ยนแปลงสัญญาจะซื้อขายที่ดินเดิมเหตุนี้จำเลยย่อมมีสิทธินำสืบได้ตามข้อต่อสู้เพราะเป็นการนำสืบตรงตามประเด็นแล้ว ศาลชั้นต้นวินิจฉัยรับฟังพยานหลักฐานของจำเลยชอบด้วยวิธีพิจารณาแล้ว หาได้ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๘๖ และมาตรา ๑๐๔ อย่างใดไม่
ปัญหาวินิจฉัยจึงมีว่า โจทก์จำเลยตกลงกันเปลี่ยนแปลงสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.๑ เกี่ยวกับเนื้อที่ที่ซื้อขายกันอย่างไรหรือไม่
ตามจดหมายของจำเลยที่มีถึงโจทก์ฉบับลงวันที่ ๒๗ มีนาคม ๒๕๐๒ คือเอกสารหมาย จ.๗ ความว่า “มันใจหายชอบกลเมื่อรู้ว่าจะขายหมด ฉันตกลงใจแน่นอนว่าฉันจะขายถวิลเพียง ๓ ไร่ จะเอาเหลือไว้ ๑ ไร่ฉะนั้น เงินแสนหลังนี้ถวิลจะเอาไปหรือจะคืนกระทรวงก็ตามใจ ขอให้เห็นแก่ฉันเถิด และเป็นอันเงินงวดหลังนี้ฉันจะไม่ขอยอมรับเป็นอันขาด การจะแบ่งที่ดินก็แบ่งออกไปอีกทั้งหมดเป็น ๓ ไร่ โดยตัดเป็นเส้นตรงจากหลังเทศบาลตรงไปถนนบางปลาม้าให้เป็นเส้นตรงไปเลยจะได้คิดง่าย ๆ ดี การแบ่งขายเช่นนี้ก็ไม่อึกทึกครึกโครมฉันรับรองด้วยเกียรติว่า จะไม่ขายใครเป็นอันขาด ถวิลรู้ไหมว่าฉันกินไม่ได้นอนไม่หลับเพราะเรื่องนี้ ยิ่งไปเห็นที่เข้ายิ่งร้ายใหญ่ และเป็นที่ของคุณแม่ซื้อไว้ ทีแรกก็ไม่ได้อาลัยอาวรณ์อะไร แต่พอเอาจริงเอาจังเข้า จิตใจมันก็เป็นเช่นนี้ และฉันก็ยอมรับฉันเป็นคนพูดจาไม่อยู่กระร่องกะรอย คราวนี้เป็นคราวแรก ขอยอมรับโดยชื่นตา…ขอถวิลอย่าได้โต้แย้งอะไรเลย…”
จดหมายของจำเลยลงวันที่ ๑๔ มิถุนายน ๒๕๐๒ ตามเอกสารหมาย จ.๘มีไปถึงโจทก์อีกว่า ” …ฉันก็ได้บอกเป็นเด็ดขาดแล้วว่าจะขายถวิลเพียง ๓ ไร่เหลือนั้นฉันจะต้องขอไว้ก่อน ฉันขอให้ถวิลยุติเสียทีไม่งั้นฉันก็ไม่สบายใจอยู่เรื่อย พอจะลืม ๆ ถวิลก็มาเตือนเข้าอีก ฉันเองเมื่อมาคิดย้อนหลัง ก็รู้สึกเสียใจที่ไม่ควรใจเร็วด่วนได้… ถ้าหากฉันเห็นแก่เงิน ฉันก็ขายได้เงินก้อนทั้งสี่แสนเอามาทำประโยชน์เสียเยอะแยะแล้ว…แล้วก็แสนแรกกว่าจะได้จากถวิลมาก็แสนจะลำบากยากเย็น…ฉันเองขอบอกตรง ๆ ว่าไม่ขายแน่ ถึงจะเป็นอย่างไรก็ยอมเพราะถวิลขอฉัน ฉันให้แต่ฉันขอถวิล ถวิลให้ไม่ได้ ก็จะขอดูใจต่อไป ฉันก็ไม่ได้เอาไปซื้อขายใครนอกจากจะเอาไว้เป็นอนุสรณ์…ส่วนการโอนเราได้โฉนดมาเมื่อไรก็จัดการแบ่งแยกกัน ระหว่างนี้ขอให้ถวิลหาช่างรังวัดมารังวัดดูว่า ๓ ไร่แค่ไหน ตัดตรงจากถนนหลังเทศบาลออกไปถนนบางปลาม้า…ให้ครบ ๓ ไร่… ที่เหลือข้างหน้าวัดปราสาทก็เป็นของฉัน หรือถวิลสามารถจะถอนโฉนดมาโอนให้ก็ดีแต่ถ้าถอนมาไม่ได้ฉันก็จะยอมเป็นนายประกันให้จนกว่าจะครบ ๑๐ ปี ส่วน ๓ ไร่ที่วัดไว้ฉันก็จะทำเป็นหนังสือโอนให้ไว้ก่อน…ถวิลได้ขอฉันมามากแล้ว ฉันจะกลับเป็นผู้ขอถวิลบ้าง แล้วก็เป็นส่วนน้อยนิดเดียว ใจคอถวิลจะไม่ให้เทียวหรือ และฉันขอพูดเป็นครั้งสุดท้าย ขอถวิลอย่าได้พยายามอีกเลย เป็นอันตกลงอย่างนี้ ”
ข้อความของจดหมายทั้งสองฉบับนี้ถือได้ว่าเป็นคำเสนอของจำเลย เพื่อเปลี่ยนแปลงเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน เอกสารหมาย จ.๑ ทั้งนี้ โดยจำเลยยืนยันเจตนาแน่วแน่ว่าจะไม่ยอมขายให้โจทก์ทั้งแปลง แต่ประสงค์จะกันเอาไว้เฉพาะตัว และเฉพาะเนื้อที่บางส่วนเพียง ๑ ไร่ แท้จริงแล้วโจทก์มีสิทธิเต็มที่ในอันที่จะบอกปัดคำเสนอของจำเลยเช่นว่านั้นเสียได้ แต่โจทก์ก็ไม่ได้ตอบจดหมายบอกปัดแต่อย่างใด น่าจะเป็นเพราะโจทก์ยังนับถือและเกรงใจจำเลยอยู่มากนั่นเอง
อีกหนึ่งปีเศษต่อมา โจทก์มีจดหมายฉบับลงวันที่ ๙ สิงหาคม ๒๕๐๓ตอบถึงจำเลยตามเอกสารที่จำเลยอ้าง หมาย ล.๑ ความว่า “จดหมายของคุณทั้งหมดผมได้รับและส่งให้ยูรเขาคิดรายการเงินทุกครั้ง…ผมรู้สึกว่าเป็นความบกพร่องที่ต้องทำให้คุณต้องโกรธ แต่ผมก็ทะเลาะกันไม่น้อยในเรื่องความเฉื่อยชาดังกล่าวนี้ เรื่องการแบ่งที่ผมก็อยากให้มันเสร็จยิ่งกว่าคุณอีก เพราะผมจะได้ทำอะไร ๆ ได้ ไม่ใช่ไม่อยากทำ แต่เรื่องมันมากการขอโฉนดเราก็เคยขอ ต้องทำหนังสือผ่านทางจังหวัด ไม่ใช่มายืมได้ด้วยตนเองทีนี้เรื่องเก่าของผมยังไม่เสร็จ… ผมรอให้เสร็จเรื่องโน้นแล้วจะขอโฉนดไปทำโอนเรื่องใหม่ โปรดเห็นความจำเป็นเช่นนี้ด้วย ผมอยากให้เสร็จจะตายไปเพราะจะได้หมดกังวลทั้งคุณด้วย” ข้อความตอนถัดไปรับรองว่าค่าที่ดินโจทก์ยังค้างชำระอยู่อีก ๑,๐๐๐ บาท จึงจะครบ ๓๐๐,๐๐๐ บาท
จดหมายของโจทก์ฉบับนี้พออนุมานได้ว่าเป็นคำสนองของโจทก์ตอบรับคำเสนอไปถึงจำเลย ทำให้เกิดเป็นสัญญาขึ้นแล้ว ยอมให้จำเลยกันเนื้อที่ในโฉนดเอาไว้ ๑ ไร่ คงตกลงซื้อขายกันเพียง ๓ ไร่ อันมีผลเปลี่ยนแปลงเนื้อที่ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๑ไปในตัว สัญญาจะซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๑ คงมีผลผูกพันเป็นการตกลงซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๕๒๖ ของจำเลยเพียง ๓ ไร่จำเลยจึงมีสิทธิโอนขายเนื้อที่น้อยกว่าที่ตกลงทำสัญญากันครั้งแรกโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยโอนขายที่ดินทั้งแปลงหาได้ไม่
พิพากษาแก้ ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๕๒๖ ให้โจทก์จำนวนเนื้อที่ ๓ ไร่ โดยให้รังวัดแบ่งแยกกันที่ดินออกให้จำเลยเนื้อที่ ๑ ไร่ ในส่วนด้านหน้าทางวัดปราสาทตัดตรงจากถนนสายหลังสำนักงานเทศบาลเมืองสุพรรณบุรี ไปจดถนนสายบางปลาม้าที่ดินด้านหลังที่เหลืออีก ๓ ไร่ ให้รังวัดเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนของโจทก์ไปถ้าจำเลยไม่ไปจัดการโอนและนำรังวัดที่ดินให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษา ศาลชั้นต้น
