แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ข้อความในสัญญาเช่าที่ว่า เมื่อหมดอายุสัญญาเช่านี้ผู้เช่ามีความประสงค์เช่าต่อต้องทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ภายในกำหนด 15 วัน นับแต่วันหมดอายุสัญญาเช่า หากพ้นกำหนดผู้เช่าไม่ไปทำสัญญาเช่าต่อ ถือว่าผู้เช่าสละสิทธินั้น หาได้มีความหมายว่า โจทก์จะต้องยินยอมให้จำเลยทำสัญญาต่ออายุการเช่าใหม่ไม่ เพราะไม่มีข้อความแสดงว่าผู้ให้เช่าจำต้องยอมให้ผู้เช่าทำการเช่าตามกำหนดเวลาและเงื่อนไขของสัญญาเดิมแต่อย่างใด ดังนี้ โจทก์จึงไม่มีความผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อ แม้จำเลยจะได้แจ้งความประสงค์ต่อโจทก์แล้วก็ตาม
แม้สัญญานี้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง แต่เมื่อจำเลยมิได้แสดงให้ศาลเห็นว่าสัญญาต่างตอบแทนรายนี้มีกำหนดเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี สัญญาต่างตอบแทนนี้จึงมีกำหนดเวลาเพียง 3 ปี เท่าที่ปรากฏในสัญญาเช่านั้นเท่านั้น
ย่อยาว
คดีทั้ง 31 สำนวนนี้ ศาลชั้นต้นสั่งรวมสำนวนพิจารณาและพิพากษา โดยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ 1127 และที่ 1136 ตำบลดอกขมิ้น อำเภอท่ามะกา จังหวัดกาญจนบุรีเมื่อเดือนมิถุนายน 2506 จำเลยทั้ง 31 สำนวน ต่างได้ทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์ดังกล่าวเพื่อปลูกสร้างโรงเรือนทำการค้ามีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันทำหนังสือสัญญาเช่าและเมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว หากผู้เช่ามีความประสงค์จะเช่าต่อไปต้องทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ภายในกำหนด 15 วันนับแต่วันหมดอายุสัญญาเช่า หากพ้นกำหนดผู้เช่าไม่ไปทำสัญญาเช่าใหม่ ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิในการเช่าภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยให้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ใหม่ 2 ครั้ง จำเลยไม่ยอมทำสัญญาเช่าใหม่ โจทก์จึงบอกเลิกการเช่าที่ดิน แต่จำเลยไม่ยอมออกจากที่ดินที่เช่า จึงขอให้บังคับขับไล่จำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย
จำเลยทั้ง 31 สำนวนให้การมีใจความอย่างเดียวกันว่า จำเลยแต่ละสำนวนได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้องจริง แต่จำเลยไม่ได้สละสิทธิในการขอเช่าที่ดินจากโจทก์เพราะก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนด จำเลยได้พยายามติดต่อกับโจทก์เพื่อขอเช่าที่ดินต่อไปหลายครั้ง แต่โจทก์หลบหลีกเสีย ในที่สุดจำเลยได้แสดงเจตนาขอเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์โดยประกาศแจ้งความทางหนังสือพิมพ์ ฉะนั้น ถือได้ว่าจำเลยได้แสดงเจตนาขอเช่าต่อกับโจทก์แล้ว โจทก์ต้องผูกพันให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 3 ปี โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยขณะนี้ จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าจากโจทก์ และโจทก์เสียหายเท่าที่ฟ้อง
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่มีเงื่อนไข และเป็นเรื่องเวลาให้ห้องแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ในภายหลังโดยกำหนดเวลาไว้ 3 ปีตามสัญญาและเมื่อครบ 3 ปีแล้วหากจำเลยมีความประสงค์ขอเช่าต่อ ต้องทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ภายใน 15 วัน เมื่อจำเลยได้แสดงเจตนาขอเช่าที่พิพาทต่อแล้ว แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงไม่ปฏิบัติตามคำมั่นที่ตกลงให้จำเลยทำสัญญาต่อไปใหม่อีก 3 ปี โจทก์จะเอาห้องแถวของจำเลยเป็นกรรมสิทธิ์และบอกเลิกสัญญาไม่ได้ พิพากษายกฟ้องโจทก์ทุกสำนวน
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงที่คู่ความแถลงรับกันตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นว่า เมื่อเดือนมิถุนายน 2506 โจทก์และจำเลยทั้ง 31 สำนวนได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินปลูกห้องแถวทำการค้า ครั้น 1 เดือนก่อนจะครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยทุกคนได้แสดงเจตนาขอทำหนังสือเช่าต่อกับโจทก์ แต่โจทก์ขอเปลี่ยนข้อสัญญาใหม่โดยขอเพิ่มค่าเช่าจากเดือนละ 22 บาทต่อเนื้อที่ 14 ตารางวาเป็นเดือนละ 70 บาท ขอลดกำหนดการเช่าให้น้อยลงจากหนังสือสัญญาเช่าเดิม และขอสงวนสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ก่อนครบกำหนดการเช่า จำเลยไม่ยินยอมจึงไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อมาโจทก์มีหนังสือให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าใหม่อีก 2 ครั้ง ซึ่งจำเลยทุกคนก็ได้ไปพบกับโจทก์ แต่ก็ทำสัญญาเช่ากันไม่ได้เพราะทั้งสองฝ่ายไม่ตกลงกัน โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปถึงจำเลย และจำเลยก็ได้รับหนังสือดังกล่าวของโจทก์แล้ว
ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อความตอนท้ายของสัญญาเช่าข้อ 1 ที่ว่า “…เมื่อหมดอายุสัญญาเช่านี้ ผู้เช่ามีความประสงค์ขอเช่าต่อต้องทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ภายในกำหนด 15 วันนับแต่วันหมดอายุสัญญาเช่า หากพ้นกำหนดผู้เช่าไม่ไปทำสัญญาเช่าต่อ ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิ” นั้นหาใช่เรื่องที่โจทก์ยอมผูกพันตนโดยข้อสัญญานี้ว่าเมื่อสัญญานี้หมดอายุแล้ว โจทก์จะยินยอมให้จำเลยทำสัญญาต่ออายุการเช่ากันใหม่ต่อไปไม่ เพราะข้อความตอนท้ายของสัญญาเช่าข้อ 1นี้กล่าวถึงแต่ผู้เช่าฝ่ายเดียว ไม่ได้กล่าวถึงผู้ให้เช่าด้วยว่าถ้าผู้เช่ามีความประสงค์จะขอเช่าต่อและได้แสดงความจำนงต่อผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจำต้องยอมให้ผู้เช่าทำการเช่าตามกำหนดเวลาและเงื่อนไขของสัญญาเช่าเดิมแต่อย่างใดไม่ ข้อความในสัญญาเช่าที่มีลักษณะที่คล้ายคลึงกันนี้ ศาลฎีกาเคยแปลความหมายไว้แล้วว่าเป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โอกาสแก่ผู้เช่าที่จะทำสัญญาเช่าต่อได้เท่านั้น ตามนัยแห่งคำพิพากษาฎีกาที่ 661-662/2511 ดังนี้โจทก์จึงไม่มีความผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อ เมื่อจำเลยได้แจ้งความประสงค์ต่อโจทก์แล้วดังจำเลยต่อสู้คดีแต่ประการใดทั้งสิ้น แม้สัญญาเช่ารายนี้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทน แต่จำเลยทุกสำนวนก็หาได้แสดงให้ศาลเห็นว่าสัญญาต่างตอบแทนรายนี้มีกำหนดเวลาการเช่ากันเกินกว่า 3 ปีแต่อย่างใดไม่ สัญญาต่างตอบแทนรายนี้จึงมีกำหนดเวลาเพียง 3 ปีเท่าที่ปรากฏอยู่ในสัญญาเช่านั้นเท่านั้น จึงไม่มีทางที่ศาลจะยึดกำหนดเวลาเช่าให้จำเลยเช่าต่อไปได้ เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่ารายนี้ระงับไปแล้วด้วยการที่ไม่ได้มีการต่ออายุสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่เพราะจำเลยไม่ยอมทำทั้งโจทก์ก็ได้บอกกล่าวเลิกการเช่ากับจำเลยโดยชอบแล้วด้วยจำเลยจึงหามีสิทธิอยู่ในที่พิพาทต่อไปอีกไม่ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ขับไล่จำเลยทั้ง 31 สำนวนออกจากที่พิพาทและให้จำเลยแต่ละสำนวนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
