แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าห้องของโจทก์มาจากผู้เช่าเดิมซึ่งเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ขณะรับโอนกำหนดเวลาเช่าของผู้เช่าเดิมยังเหลืออยู่ 8 เดือน โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยมีกำหนด 3 ปี 8 เดือน โดยรวมกำหนดเวลาเช่าเดิมด้วย แม้จำเลยจะเสียเงินให้แก่ผู้เช่าเดิมเพื่อรับโอนสิทธิการเช่าก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะห้องมีมาแต่เดิมจำเลยหาได้ก่อสร้าง (หรือเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง) ให้โจทก์ไม่จำเลยจึงไม่มีสิทธิสืบพยานว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนดเวลาเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา
การเช่าบ้านหลังจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินพ.ศ.2504 ใช้บังคับแล้ว แม้จะเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าห้องของโจทก์ทำการค้า มีกำหนด 3 ปี 8 เดือน ครบกำหนดแล้ว โจทก์ได้บอกเลิกสัญญา แต่จำเลยไม่ยอมออกขอให้บังคับจำเลยออกและใช้ค่าเสียหาย
จำเลยต่อสู้ว่า เดิมนายจำนงค์เช่าห้องพิพาทจากโจทก์อยู่อาศัยมีกำหนด 10 ปี โดยเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ 16,000 บาทเมื่อเหลือเวลาอีก 8 เดือนจะครบสัญญา โจทก์กับนายจำนงค์ตกลงให้จำเลยรับโอนสิทธิการเช่า โดยโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าต่ออีก 10 ปี โดยจำเลยต้องเสียค่าโอนสิทธิการเช่าให้นายจำนงค์ 17,500 บาท และนายจำนงค์เสียค่าโอนสิทธิให้โจทก์ 1,000 บาท แต่เพื่อไม่ต้องจดทะเบียนการเช่าและปิดบังเงินได้ของโจทก์ โจทก์จึงให้ทำสัญญาเช่าคราวละ 3 ปี และจำเลยต้องเสียค่าต่อสัญญาครั้งละ 1,000 บาท สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยได้นำอายุการเช่าของนายจำนงค์ที่เหลือ 8 เดือน มารวมด้วยเป็น 3 ปี 8 เดือน เมื่อจะครบสัญญาจำเลยยอมเสียเงินค่าต่อสัญญา แต่โจทก์กลับหาเหตุมาฟ้องขับไล่ จำเลยมิได้เช่าทำการค้าและไม่อยู่ในทำเลการค้า ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง
ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยาน แล้ววินิจฉัยว่าสัญญาเช่าหมดอายุแล้วจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป กรณีนี้เป็นการเช่าเมื่อ พ.ศ. 2506 ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 การเช่าระงับ เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงไว้มิพักต้องบอกกล่าว พิพากษาขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้สืบพยานตามข้ออ้างของโจทก์และข้อต่อสู้ของจำเลยในเรื่องอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570, 566 แล้วพิพากษาใหม่
จำเลยฎีกา ขอให้แก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้จำเลยนำสืบพยานในประเด็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทน และได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ
ปัญหาที่ศาลอุทธรณ์ให้สืบพยานในเรื่องอำนาจฟ้อง เป็นอันยุติโดยโจทก์มิได้ฎีกาคัดค้าน
ศาลฎีกาวินิจฉัยฎีกาของจำเลยว่า สัญญาเช่าตามเอกสารท้ายฟ้องเป็นสัญญาเช่าห้องตามธรรมดา ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใดเพราะห้องพิพาทมีมาแต่เดิมจำเลยหาได้ก่อสร้างให้โจทก์ไม่ เงิน 17,500 บาท ที่จำเลยอ้างในคำให้การว่าจ่ายให้นายจำนงค์เป็นเงินที่จำเลยจ่ายไปเพื่อรับโอนสิทธิการเช่าห้องพิพาทจากนายจำนงค์ แม้จะเป็นความจริงก็เพื่อให้ได้สิทธิการเช่ากับโจทก์ จึงไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยไม่มีสิทธิสืบพยานในข้อนี้ ส่วนเรื่องที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 หรือไม่นั้นปรากฏว่าจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์เมื่อ พ.ศ. 2506 ภายหลังพระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับแล้ว แม้จะเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัย ก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง จำเลยไม่มีสิทธินำสืบในประเด็นข้อนี้อีก
พิพากษายืน
