แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกัน คือ ไม่ชำระค่าเช่าสำหรับเดือนพฤศจิกายน ธันวาคม 2503 และมกราคม 2504เป็นการผิดพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ จึงหมดสิทธิใช้ประโยชน์ในห้องเช่ารายพิพาท จำเลยให้การต่อสู้คดีว่า ค่าเช่า 3 เดือนนั้นโจทก์ไม่มาเก็บตามที่เคยปฏิบัติ จำเลยนำไปชำระโจทก์ไม่ยอมรับ ดังนี้ เมื่อจำเลยสู้คดีอ้างว่าเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยก็ต้องนำสืบ เมื่อไม่สืบพยานก็ต้องฟังว่าจำเลยผิดนัดจริง
เมื่อฟังว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกันแล้ว และการเช่านั้นมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ทั้งเป็นการเช่าที่บัญญัติไว้ในกฎหมายว่าด้วยการควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯจำเลยจะอ้างสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 มาบังคับโจทก์ว่าจะต้องมีการบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าก่อนชั่วระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งหาได้ไม่
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 4/2507)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยตกลงด้วยวาจาเช่าห้องแถวของโจทก์ 1 ห้องโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน ๆ ละ 50 บาทโดยชำระล่วงหน้าในวันที่ 1 ของเดือนที่เช่า ต่อมาจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ ซึ่งต้องชำระในวันที่ 1 พฤศจิกายน ธันวาคม 2503 และวันที่ 1 มกราคม 2504 รวม 3 ครั้ง เป็นการผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกันแล้ว จำเลยจึงหมดสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในห้องเช่ารายนี้ เพราะผิดพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยเมื่อวันที่ 7 มกราคม 2504 ให้จำเลยออกไปจากห้องของโจทก์ภายในวันที่ 15 มกราคม 2504 จำเลยไม่ออก จึงขอให้ขับไล่
จำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้ค้างค่าเช่า ค่าเช่าเดือนพฤศจิกายน 2503 โจทก์ไม่มาเก็บ เดือนธันวาคม 2503 จำเลยจึงนำไปให้โจทก์โจทก์ไม่รับ ต้นเดือนมกราคม 2504 จำเลยนำค่าเช่าไปชำระให้โจทก์อีก โจทก์ไม่ยอมพูดกับจำเลย จำเลยจึงส่งค่าเช่าไปทางไปรษณีย์โจทก์ก็ไม่ยอมรับ จำเลยเช่าอยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และตัดฟ้องว่า โจทก์ยังไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระ ค่าเช่าระยะหนึ่ง คือ 1 เดือนเป็นอย่างน้อย จำเลยรับหนังสือบอกกล่าวเมื่อวันที่ 10 มกราคม 2504 โจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 25 มกราคม 2504 หลังจากจำเลยรับหนังสือจากโจทก์เพียง 15 วันเท่านั้นเป็นการขัดกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ขอให้ยกฟ้อง
โจทก์จำเลยไม่ติดใจสืบพยาน
ศาลชั้นต้นเห็นว่า ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดนัดถึง 2 คราวติด ๆ กัน อ้างฎีกาที่ 924/2491 พิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ตามคำให้การจำเลยถือได้ว่า จำเลยค้างชำระหนี้ให้แก่โจทก์ 3 เดือนติดกันแล้ว เมื่อจำเลยไม่นำสืบตามข้อต่อสู้ของตน ก็ต้องฟังว่าจำเลยค้างชำระหนี้ 3 เดือนติดกันการเช่ารายนี้มีกำหนดเวลาชำระหนี้ตามวันปฏิทินแน่นอน คือ ในวันที่ 1 ของเดือนที่เช่า เมื่อจำเลยมิได้ชำระหนี้ตามกำหนด จำเลยตกเป็นผู้ผิดนัด โจทก์มีอำนาจฟ้องโดยมิต้องบอกกล่าว เพราะการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจะอ้างสิทธิการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้ พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาพร้อมกันประชุมใหญ่ปรึกษาคดีนี้แล้วเห็นว่า คำฟ้องของโจทก์อ้างว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกัน คือ ไม่ชำระค่าเช่าสำหรับเดือนพฤศจิกายน ธันวาคม 2503 และมกราคม 2504 เป็นการผิดพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า จึงหมดสิทธิใช้ประโยชน์ในห้องเช่ารายนี้ จำเลยให้การสู้ว่า ค่าเช่า 3 เดือนนั้นโจทก์ไม่มาเก็บตามที่เคยปฏิบัติ จำเลยนำไปชำระโจทก์ไม่ยอมรับ จึงเป็นอันว่าค่าเช่า 3 เดือนนี้ยังค้างชำระอยู่ แต่เหตุที่ค้างเป็นความผิดของฝ่ายใดนั้น จำเลยอ้างว่าเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยก็ต้องนำสืบเมื่อไม่สืบพยานก็ต้องฟังว่าจำเลยผิดนัดจริง (อ้างฎีกาที่ 636-640/2502)
ข้อตัดฟ้องของจำเลยที่ว่า โจทก์ยังไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งคือ 1 เดือนเป็นอย่างน้อยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า กรณีนี้เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติไว้ว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ความที่ว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่นี้ ย่อมหมายความรวมถึงการที่จะยกขึ้นกล่าวอ้างต่อสู้ให้บังคับคดีไปตามข้อกล่าวอ้างนั้นด้วย ศาลฎีกาเห็นว่า ณ บัดนี้ การเช่านั้นมีอยู่ 2 ชนิด คือการเช่าที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติให้ศาลบังคับบัญชาให้ชนิดหนึ่ง และการเช่าที่กฎหมายว่าด้วยควบคุมค่าเช่าฯ ให้ความคุ้มครองอีกชนิดหนึ่ง ซึ่งที่เกี่ยวกับกรณีนี้ ปรากฏอยู่ในมาตรา 16 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ. 2489 ว่า “ผู้ให้เช่าเคหะหรือที่ดิน ไม่มีสิทธิให้ผู้เช่าซึ่งได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าอยู่ ในหรือภายหลังวันใช้พระราชบัญญัตินี้เลิกใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าแม้จะไม่มีสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่านั้นสิ้นสุดอายุแล้วก็ตามเว้นแต่ในกรณีดังต่อไปนี้ (1) ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าสองคราวติด ๆ กัน นอกจากมีสัญญาต่อกันไว้เป็นอย่างอื่นอันเป็นคุณแก่ผู้เช่า ฯลฯ” จึงเห็นได้ว่า การเช่าโดยทั่ว ๆ ไปนั้น ได้มีอยู่ชนิดหนึ่งที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มิให้ศาลรับบังคับบัญชาให้ คือ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้ทำเป็นหนังสือ ผู้ใดจะเรียกร้องหรืออ้างสิทธิใด ๆ โดยอ้างว่าเกิดจากการเช่านั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หาได้ไม่ ส่วนการเช่าอีกชนิดหนึ่งซึ่งกฎหมายว่าด้วยควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ ให้ความคุ้มครองคือ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีหนังสือสัญญาเช่านั้น ก็ย่อมจะต้องบังคับบัญชาให้ตามสิทธิและหน้าที่ที่กฎหมายว่าด้วยควบคุมค่าเช่าฯ บัญญัติไว้ตามเนื้อความในกฎหมายนั้นเท่านั้น
คดีนี้ปรากฏว่า การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่มิได้ทำเป็นหนังสือแต่อย่างใด เป็นการเช่ากันด้วยวาจา จึงไม่เป็นการเช่าที่อยู่ในจำพวกที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติให้ศาลรับบังคับบัญชาให้ ฉะนั้น จำเลยจะอ้างอิงสิทธิที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อำนวยให้ไว้อย่างเช่นการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หาได้ไม่ กล่าวคือ จะอ้างสิทธิตามมาตรา 566 ที่ว่า ผู้ให้เช่าจะต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยนั้น ผู้เช่าจะนำสิทธินี้มาอ้างไม่ได้ คดีต้องบังคับแต่เฉพาะตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ พ.ศ. 2489 มาตรา 16 เท่านั้น ซึ่งในมาตรานั้นได้บัญญัติไว้สำหรับกรณีนี้แต่เพียงว่าผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิให้ผู้เช่าเลิกใช้หรือรับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า เว้นแต่ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าสองคราวติด ๆ กันซึ่งแสดงว่า เมื่อผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าสองคราวติด ๆ กันแล้วผู้ให้เช่าก็มีสิทธิให้ผู้เช่าเลิกหรือรับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าได้ ศาลฎีกาจึงเห็นว่า จำเลยจะอ้างสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 มาบังคับโจทก์ว่าจะต้องมีการบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าก่อนชั่วระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งหาได้ไม่เพราะการเช่าในคดีนี้ไม่อยู่ในวิสัยที่ศาลจะบังคับบัญชาให้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ สิทธิและหน้าที่ที่จำเลยจะขอให้บังคับคดีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เอาแก่โจทก์จึงไม่มีแก่จำเลยในคดีนี้
พิพากษายืน
