แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ซื้อที่ดินมีโฉนดบางส่วนจากเจ้าของเดิมโดยยังมิได้เข้าครอบครอง แม้โจทก์จะได้ตกลงกับเจ้าของเดิมว่าซื้อขายกันทางฝั่งด้านตะวันตกของถนนก็ตาม เมื่อหลักฐานทางทะเบียนปรากฏว่าโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมจำนวน 8,000 ส่วน ในจำนวน 18,278 ส่วนเท่านั้น โจทก์ย่อมไม่อาจยกข้อตกลงนี้ใช้ยันจำเลยผู้ซื้อที่ดินคนหลังจากเจ้าของเดิมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและกระทำโดยสุจริตได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดิน 2 แปลง อยู่ติดต่อกันจากนายลี โดยลงชื่อในโฉนด 2 ฉบับร่วมกัน ได้ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินรังวัดแบ่งแยกตามที่ต่างฝ่ายต่างครอบครองอยู่ ต่อมานายลีได้ขายฝากที่ดินส่วนของตนจนหลุดตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย แต่จำเลยไม่ยอมไปติดต่อเพื่อรับรองเขต เจ้าพนักงานที่ดินจึงออกโฉนดให้โจทก์ไม่ได้ จึงขอให้บังคับ
จำเลยให้การปฏิเสธและฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นเห็นว่า ที่จำเลยอ้างว่าการรังวัดจะต้องกันที่เป็นถนนเสียก่อน และมีข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยว่าต่างฝ่ายต่างเฉลี่ยที่ดินให้เป็นถนนโดยอัตราส่วนที่จะพึงได้รับนั้นฟังไม่ได้ พิพากษาให้จำเลยไปรับรองเขตที่ดิน ถ้าไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษานี้เป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ส่วนโจทก์ขอให้สั่งเจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดให้แก่โจทก์นั้น ไม่อาจบังคับได้ ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า แม้นายลีจะขายที่ดินด้านตะวันตกของถนนให้โจทก์ ก็หาผูกพันจำเลยไม่ และเมื่อไม่มีข้อตกลงระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมว่าเจ้าของคนใดจะได้ที่ดินตอนใดแล้ว จะบังคับดังฟ้องแย้งไม่ได้ กรณีเช่นนี้ ถ้าแบ่งไม่ตกลงก็ควรจะประมูลราคาในระหว่างกันเอง หรือขายทอดตลาดเอาเงินแบ่งกันต่อไป พิพากษากลับให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งจำเลย
โจทก์จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ถึงแม้โจทก์จะได้ตกลงกับนายลีว่าซื้อขายกันทางฝั่งด้านตะวันตกของถนนเป็นเนื้อที่ประมาณ 20 ไร่เศษก็ตามข้อตกลงนี้ก็ไม่อาจใช้ยันจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและโดยสุจริตได้เพราะจำเลยมิได้ทราบถึงข้อตกลงนี้ เมื่อปรากฏในหลักฐานทางทะเบียนว่าที่ดิน 2 โฉนดนี้โจทก์มีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมอยู่ 8,000 ส่วน ใน 18,278 ส่วน ส่วนที่เหลือจากโจทก์จึงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย เมื่อที่ดินมีเนื้อที่เหลืออยู่เพียง 36 ไร่ 2 งาน 5 ตารางวา กรรมสิทธิ์ของโจทก์จำเลยก็ต้องเป็นไปตามส่วนของที่ดินที่ยังเหลือนั้น โจทก์จะถือเอาจำนวนเดิมตามที่ตกลงไว้กับนายลีเจ้าของเดิมไม่ได้ เพราะเป็นกรณีพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและโดยสุจริต คดีเป็นอันฟังได้ว่าโจทก์จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดิน 2 โฉนด เฉพาะเนื้อที่ที่เหลือจากถูกตัดถนน โดยโจทก์มีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมอยู่ 8,000 ส่วน ใน 18,278 ส่วน ที่เหลือนอกจากนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย เมื่อการรังวัดแบ่งแยกออกมาไม่ตรงตามส่วนที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และจำเลยก็มิได้ร่วมในการรังวัดนั้นด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยรับรองเขตในแผนที่ที่เจ้าพนักงานทำมา และจำเลยก็ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้บังคับโจทก์ให้รับกรรมสิทธิ์ที่ดิน 3 แปลงทางด้านตะวันออกของถนนเพราะการที่โจทก์จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมนี้ยังไม่ทราบเขตและเนื้อที่แน่นอนว่าอยู่ตอนใด จำนวนเท่าใด
พิพากษายืน ให้ยกฎีกาโจทก์จำเลยเสีย
