แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ไม่ได้บรรยายฟ้องว่าสัญญาใดจริง สัญญาใดปลอมแต่บรรยายว่าสัญญาตัวจริงหรือสัญญาซึ่งเจตนาให้มีผลผูกพันกันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งห้าคือ สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมกัน ส่วนสัญญา 3 ฉบับตามฟ้องทำขึ้นอำพรางสัญญาซื้อขายที่แท้จริงเพื่อช่วยเหลือให้จำเลยทั้งห้าเสียภาษีน้อยลงจำนวนเงินที่ซื้อขายตามสัญญาตัวจริง และสัญญาที่ทำขึ้นไว้เพื่ออำพรางจะเป็นจำนวนเงินเท่าใด ไม่เป็นประเด็นข้ออ้างแห่งคดีของโจทก์และเป็นเพียงรายละเอียดที่นำสืบได้ใน ชั้นพิจารณา จำเลยทั้งห้าก็เข้าใจและให้การต่อสู้คดีตามฟ้องของโจทก์ได้ ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม จำเลยทั้งห้าร่วมกันจัดสรรที่ดินในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น แม้จำเลยทั้งห้าจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก็เป็นเพียงการ ดำเนินการฝ่าฝืนกฎหมายเท่านั้น การดำเนินการของจำเลยทั้งห้าต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดิน ย่อมต้องอยู่ภายใต้ บังคับของกฎหมายที่ให้มีการจัดให้มีสาธารณูปโภค และให้ถือว่าสาธารณูปโภคดังกล่าวตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจาก จำเลยทั้งห้าจึงมีสิทธิใช้สโมสรกับสระว่ายน้ำที่ จำเลยทั้งห้าจัดสร้างขึ้นได้ โจทก์ยอมรับว่าสโมสรกับสระว่ายน้ำตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 43838 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 206458 ของจำเลยที่ 5ไม่ได้อยู่ใกล้กับสโมสรและสระว่ายน้ำ ที่ดินโฉนดเลขที่ 206458ของจำเลยที่ 5 จึงไม่ตกอยู่ในภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 191057 และ 191066 ของโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับห้ามจำเลยทั้งห้ากระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสรและสระว่ายน้ำของโจทก์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ให้จำเลยทั้งห้าจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 43838 และ 206458 ซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสรและสระว่ายน้ำตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 191057 และ 191066 หากจำเลยทั้งห้าไม่ยอมปฏิบัติก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน และให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรและสระว่ายน้ำให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป
จำเลยทั้งห้าให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างสืบพยานโจทก์ จำเลยทั้งห้ายื่นคำร้องขออนุญาตยื่นบัญชีพยานศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง จำเลยทั้งห้ายื่นคำแถลงโต้แย้งคำสั่ง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยทั้งห้าจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 43838 และ 206458 ซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสรตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 191057 และเลขที่ 191066 หากจำเลยทั้งห้าไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งห้าและให้จำเลยทั้งห้าซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินต้องบำรุงรักษาให้สโมสรคงสภาพเดิมดังที่ได้จัดทำขึ้นแต่แรก
จำเลยทั้งห้าอุทธรณ์คำสั่งและคำพิพากษา
ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นรับบัญชีพยานจำเลยทั้งห้า โดยให้จำเลยทั้งห้านำพยานเข้าสืบแล้วพิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดี
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
ระหว่างศาลชั้นต้นพิจารณาใหม่ จำเลยที่ 2 ถึงแก่กรรมนางวิไล ปัจฉิมสวัสดิ์ผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4ร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรและสระว่ายน้ำพิพาทให้คงสภาพเดิมเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และห้ามมิให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4กระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสรและสระว่ายน้ำพิพาทลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ให้จำเลยที่ 2ไปจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 43838 ซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสรและสระว่ายน้ำพิพาทตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 191057 และ 191066 มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษานี้แทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 2 ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 5
โจทก์และจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันบำรุงสโมสรและสระว่ายน้ำพิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป ห้ามมิให้จำเลยทั้งห้ากระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์สโมสรและสระว่ายน้ำพิพาทของโจทก์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์และจำเลยทั้งห้าฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นที่คู่ความนำสืบรับกันและมิได้โต้เถียงกันรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 2เป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัดจำเลยที่ 1 ที่ 4 และที่ 5 เป็นกรรมการของบริษัทดังกล่าวเมื่อประมาณเดือนสิงหาคม 2527 โจทก์ได้ซื้อบ้านและที่ดินในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นซึ่งตั้งอยู่ในซอยแดงอุดมถนนสุขุมวิท แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครและบ้านดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 191057 และ 191066ติดต่อกัน ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 3 และที่ 4 ตามลำดับ โดยได้มีการแบ่งที่ดินโฉนดเลขที่ 4696 ของจำเลยที่ 3 และที่ดินโฉนดเลขที่ 43837ของจำเลยที่ 4 ออกเป็นโฉนดละ 5 แปลง เป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 191057ถึง 191066 ขณะที่โจทก์ซื้อบ้านนั้นได้มีการปลูกสร้างบ้านเสร็จแล้วโดยมีการทำสัญญาแยกกันเป็น 3 ฉบับ คือสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ผู้ซื้อและจำเลยที่ 3 ที่ 4 ผู้ขาย สัญญาปลูกสร้างอาคารระหว่างโจทก์ผู้ว่าจ้างและห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่งโดยจำเลยที่ 1 ผู้รับมอบอำนาจเป็นผู้รับจ้าง และสัญญาว่าจ้างทำถนนน้ำ ไฟ ท่อระบายน้ำ และปรับปรุงที่ดินระหว่างโจทก์ผู้ว่าจ้างและบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด โดยจำเลยที่ 1 ที่ 2เป็นผู้รับจ้าง ครั้นประมาณปี 2528 ได้มีการสร้างอาคารสโมสรขึ้นณ บ้านเลขที่ 51/1 และสระว่ายน้ำบนที่ดินโฉนดเลขที่ 43836และ 43838 ตามแผนผังเอกสารหมาย จ.5 ต่อมาฝ่ายจำเลยได้ใช้ อาคารสโมสรเป็นสถานที่สอนบัลเล่ต์ แล้วภายหลังเปลี่ยนเป็นบ้านพักอาศัยของบุตรสาวจำเลยที่ 2 มีปัญหาต้องวินิจฉัยประการแรกตามฎีกาของจำเลยทั้งห้าว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่เห็นว่า แม้คำฟ้องของโจทก์มิได้บรรยายว่าสัญญาใดจริงสัญญาใดปลอม หากแต่โจทก์ได้บรรยายโดยชัดแจ้งว่า สัญญาตัวจริงหรือสัญญาซึ่งเจตนาให้มีผลผูกพันกันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งห้าคือ สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมกัน ส่วนสัญญา 3 ฉบับตามฟ้องทำขึ้นอำพรางสัญญาซื้อขายที่แท้จริงเพื่อช่วยเหลือให้จำเลยทั้งห้าเสียภาษีน้อยลง สำหรับจำนวนเงินที่ซื้อขายตามสัญญาตัวจริงและสัญญาที่ทำขึ้นไว้เพื่ออำพรางจะเป็นจำนวนเงินเท่าใดนั้นไม่เป็นประเด็นข้ออ้างแห่งคดีของโจทก์และเป็นเพียงรายละเอียดที่สามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณา ทั้งจำเลยทั้งห้าก็เข้าใจและให้การต่อสู้คดีตามฟ้องของโจทก์ได้ถูกต้อง เมื่ออ่านคำฟ้องของโจทก์โดยตลอดแล้ว เห็นได้ว่า โจทก์ได้บรรยายฟ้องโดยแสดงแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับทั้งข้ออ้างที่จะฟ้องเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
มีปัญหาต้องวินิจฉัยประการที่สองตามฎีกาของจำเลยทั้งห้าว่าจำเลยทั้งห้าร่วมกันจัดสรรที่ดินในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นหรือไม่ และโจทก์มีสิทธิใช้สโมสรกับสระว่ายน้ำที่จำเลยทั้งห้าจัดสร้างขึ้นหรือไม่ โจทก์มีตัวโจทก์และนายปณิธาน ทศไนยธาดานายอรรถฤทธิ์ คุณะดิลก กับหม่อมราชวงศ์นริศรา จักรพันธ์ซึ่งเป็นพยานรู้เห็นข้อเท็จจริงคดีนี้โดยตรงเพราะเป็นผู้ซื้อที่ดินพร้อมบ้านในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นเบิกความเป็นพยานยืนยันว่าบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด เป็นตัวแทนจัดจำหน่ายที่ดินพร้อมบ้านในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นแทนจำเลยทั้งห้าและจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 เบิกความเป็นพยานจำเลยทั้งห้าสอดคล้องเจือสมพยานโจทก์ว่า จำเลยทั้งห้าจัดตั้งบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด เพื่อทำธุรกิจในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นโครงการเดียวและโครงการนี้ได้ดำเนินการโดยบริษัทดังกล่าวร่วมกับห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่ง ซึ่งได้นำที่ดินของจำเลยที่ 3 และที่ 4 มาแบ่งเป็นแปลงย่อย 10 แปลง และปลูกบ้านในโครงการนี้ ในการจัดจำหน่ายได้ทำสัญญาขึ้นเป็น 3 ฉบับตามสัญญาเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.3 เพื่อเลี่ยงภาษีจัดสรรที่ดินนอกจากนี้ เมื่อพิจารณาพฤติการณ์เหล่านี้ประกอบแล้วกล่าวคือสัญญาตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.3 จัดทำขึ้นในวันเดือนปีเดียวกันและมีการจดทะเบียนโอนขายที่ดินตามสัญญาเอกสารหมาย ล.1ในวันดังกล่าวด้วย ทั้งที่ในวันนั้นบ้านที่โจทก์ซื้อสร้างเสร็จแล้วจึงไม่มีเหตุที่โจทก์จะต้องทำสัญญาจ้างปลูกอาคารตามเอกสารหมาย ล.2 อีก และห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่งหากเป็นเพียงผู้รับจ้างปลูกอาคาร ก็ไม่มีเหตุที่จะต้องสัญญาออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างสโมสร การที่ยอมรับภาระค่าใช้จ่ายดังกล่าวส่อแสดงว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียริ่งรับสมอ้างดำเนินการแทนจำเลยทั้งห้ามากกว่า จากพยานหลักฐานโจทก์จำเลยทั้งห้าและพฤติการณ์ดังกล่าว ข้อเท็จจริงย่อมรับฟังได้ว่าจำเลยทั้งห้าร่วมกันจัดสรรที่ดินในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นเมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ดังกล่าว แม้จำเลยทั้งห้าจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก็ตาม ก็เป็นเพียงการดำเนินการฝ่าฝืนกฎหมายที่มีความมุ่งหมายส่วนหนึ่งที่จะติดตามควบคุมเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเท่านั้น การดำเนินการของจำเลยทั้งห้าซึ่งต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินย่อมต้องอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้มีการจัดให้มีสาธารณูปโภคโดยมีความมุ่งหมายส่วนหนึ่งเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค และให้ถือว่าสาธารณูปโภคดังกล่าวตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรเพราะมิฉะนั้นแล้วประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดินก็จะไร้ความหมายหรือขาดสภาพบังคับหากยอมให้การดำเนินการที่เป็นการจัดสรรที่ดินที่ฝ่าฝืนกฎหมายอยู่นอกเหนือการควบคุมหรือไม่ต้องปฏิบัติตามที่กฎหมายบังคับโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยทั้งห้าจึงมีสิทธิใช้สโมสรกับสระว่ายน้ำที่จำเลยทั้งห้าจัดสร้างขึ้นได้
มีปัญหาต้องวินิจฉัยประการที่สุดท้ายตามฎีกาของโจทก์ว่าสโมสรและสระว่ายน้ำตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 206458ของจำเลยที่ 5 หรือไม่ แม้ศาลอุทธรณ์จะมิได้วินิจฉัยปัญหานี้แต่พยานหลักฐานในสำนวนเพียงพอแก่การวินิจฉัยคดี ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยไปเลยโดยไม่ต้องย้อนสำนวน เห็นว่า ตัวโจทก์ตอบทนายจำเลยที่ 1 ที่ 2 ถามค้านยอมรับว่า สโมสรกับสระว่ายน้ำตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 43838 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 206458ของจำเลยที่ 5 ไม่ได้อยู่ใกล้กับสโมสรและสระว่ายน้ำ และตามแผนผังเอกสารหมาย จ.5 ก็ปรากฏชัดว่าสโมสรกับสระว่ายน้ำไม่ได้ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 206458 ข้อเท็จจริงย่อมรับฟังได้ดังกล่าว ที่ดินโฉนดเลขที่ 206458 ของจำเลยที่ 5 จึงไม่ตกอยู่ในภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 191057 และ 191066 ของโจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์และจำเลยทั้งห้าฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
