แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาขายฝากที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง หมายความเฉพาะเพิงซึ่งปลูกอยู่ในขณะทำสัญญาขายฝาก โรงเรือนที่ปลูกภายหลังโดยรื้อเพิงออกไม่อยู่ในสัญญาขายฝาก ปัญหาเรื่องเป็นส่วนควบหรือไม่ ไม่อยู่ในประเด็นที่ศาลชั้นต้นกำหนด ศาลฎีกาไม่วินิจฉัย โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยขนย้ายสิ่งของออกไปจากบ้าน แม้ไม่ได้ขอให้ออกจากที่ดิน ก็หมายความถึงให้ออกจากที่ดินด้วย ศาลพิพากษาให้จำเลยออกจากที่ดินและนำสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินด้วย
ย่อยาว
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า “สัญญายกให้ทำขึ้นโดยชอบ สิ่งปลูกสร้างในที่ดินอยู่นอกสัญญาขายฝาก สิ่งปลูกสร้างไม่ตกเป็นสิทธิของโจทก์ โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากสิ่งปลูกสร้างไม่ได้ พิพากษายกฟ้องค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความเห็นควรให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์ว่า ห้องแถวสองชั้นสองห้องที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นแทนหลังเดิมเป็นทรัพย์สินที่ขายฝากไว้ตามสัญญาขายฝาก หาได้เป็นทรัพย์นอกสัญญาขายฝากไม่ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ฯลฯ โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันฟังได้ว่าเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2515 จำเลยได้ขายฝากที่ดินพิพาทที่มี น.ส.3 พร้อมกับสิ่งปลูกสร้างให้แก่นางเพิ่ม พูลประเสริฐ มารดาโจทก์ กำหนดไถ่ทรัพย์คืนภายใน1 ปี ครั้นวันที่ 13 กรกฎาคม 2516 ก่อนครบกำหนดไถ่ทรัพย์คืน จำเลยขายฝากที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้แก่นางเพิ่ม พูลประเสริฐ มารดาโจทก์ต่อไปอีกในราคา 92,256 บาท กำหนดไถ่ทรัพย์คืนภายใน 1 ปี เดือนกุมภาพันธ์2517 ซึ่งอยู่ภายในกำหนดขายฝาก จำเลยได้ปลูกสร้างตึกแถว (ครึ่งตึกครึ่งไม้)สองชั้นสองห้องลงในที่ดินพิพาท ครบกำหนดไถ่ทรัพย์คืน จำเลยไม่ไถ่ทรัพย์คืนทรัพย์ที่ขายฝากจึงตกเป็นสิทธิแก่นางเพิ่ม พูลประเสริฐ มารดาโจทก์ เดือนพฤศจิกายน 2519 ภายหลังจากครบกำหนดไถ่ทรัพย์คืนแล้วประมาณ 2 ปีเศษจำเลยทราบว่านางเพิ่ม พูลประเสริฐ มารดาโจทก์จะโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ซึ่งเป็นบุตร จำเลยได้ไปคัดค้าน ในที่สุดได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยจำเลยยอมให้นางเพิ่ม พูลประเสริฐ มารดาโจทก์ จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ได้ แต่โจทก์และนางเพิ่ม พูลประเสริฐ มารดาโจทก์ยอมให้จำเลยซื้อที่ดินพิพาทคืนได้ภายใน 6 เดือน ในราคา 400,000 บาท นางเพิ่ม พูลประเสริฐมารดาโจทก์จึงได้ทำหนังสือสัญญาโอนที่ดินพิพาทพร้อมกับตึกแถวสองชั้นสองห้องให้แก่โจทก์ครบกำหนดตามสัญญาประนีประนอมยอมความ จำเลยไม่ซื้อที่ดินพิพาทคืน โจทก์จึงฟ้องคดีนี้ให้จำเลยออกไปจากบ้าน (ตึกแถวสองชั้นสองห้อง)
คดีมีปัญหาในชั้นฎีกาแต่เพียงประเด็นเดียวว่า สิ่งปลูกสร้าง (ตึกแถวสองชั้นสองห้อง) ในที่ดินพิพาทอยู่นอกสัญญาขายฝากหรือไม่ พิเคราะห์แล้วจำเลยเบิกความว่า ขณะทำสัญญาขายฝากทั้งสองครั้ง สิ่งปลูกสร้างคือเพิงหมาแหงนใช้เป็นที่ขายอาหาร ก่อนครบกำหนดขายฝากครั้งหลัง จำเลยได้ปลูกสร้างตึกแถวสองชั้นสองห้องในที่ดินพิพาทโดยได้รับอนุญาตจากเทศบาลตำบลเมืองพล นอกจากนั้นตามหนังสือคัดค้านการโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยอ้างเอกสารหมาย ล.4 มีข้อความว่า จำเลยขายฝากที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างเดิมเป็นอาคารชั่วคราวรูปเพิงหมาแหงนชั้นเดียวสองห้องซึ่งต่อมาจำเลยได้รื้อถอนอาคารเดิมและปลูกสร้างห้องแถวใหม่เป็นห้องแถวสองชั้นสองห้อง นางเพิ่ม พูลประเสริฐ มารดาโจทก์และเป็นพยานโจทก์เบิกความตอนตอบคำถามค้านว่า ขณะทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทมีสิ่งปลูกสร้างเป็นเพิงหมาแหงนสองห้องติดกัน ต่อมาเมื่อ พ.ศ. 2517 จำเลยยื่นคำขออนุญาตทำการก่อสร้าง โจทก์กล่าวในฎีกาก็ว่า จำเลยได้ทำสัญญาขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินอันมีเรือนไม้ชั้นเดียวสองห้องจนหลุดเป็นสิทธิของนางเพิ่มพูลประเสริฐ ผู้รับซื้อฝากแล้ว แต่ก่อนจะถึงกำหนดการไถ่ถอนจำเลยได้รื้อห้องแถวไม้ชั้นเดียว แล้วปลูกสร้างห้องแถวสองชั้นสองห้องขึ้นแทน ข้อเท็จจริงจากพยานหลักฐานที่โจทก์จำเลยนำสืบจึงฟังได้ว่า ขณะจำเลยขายฝากที่ดินพิพาทพร้อมกับสิ่งปลูกสร้างซึ่งได้แก่เพิงหมาแหงนสองห้องติดกัน ต่อมาขณะอยู่ในกำหนดการขายฝากจำเลยได้รื้อสิ่งปลูกสร้างที่เป็นเพิงหมาแหงนออกแล้วปลูกสร้างตึกแถวสองชั้นสองห้องขึ้นแทน ดังนี้ สิ่งปลูกสร้าง (ตึกแถวสองชั้นสองห้อง) ในที่ดินพิพาทจึงอยู่นอกสัญญาขายฝากตรงตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นกำหนดและโจทก์จำเลยต่างนำสืบ
ที่โจทก์ฎีกาว่า สิ่งปลูกสร้าง (ตึกแถวสองชั้นสองห้อง) ในที่ดินพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทเพราะจำเลยได้รื้อห้องแถวไม้ชั้นเดียวในที่ดินนี้ไปปลูกเป็นครัวแล้วปลูกสร้างห้องแถวสองชั้นสองห้องขึ้นแทนนั้น เห็นว่าเป็นข้อเท็จจริงนอกเหนือจากคำฟ้องและประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นกำหนดไว้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า สิ่งปลูกสร้างคือตึกแถวสองชั้นสองห้องในที่ดินพิพาทอยู่นอกสัญญาขายฝาก สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจึงยังเป็นของจำเลยอยู่ มีปัญหาว่าจะพิพากษาให้ขับไล่จำเลยออกไปจากที่พิพาทได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่าตามฟ้องโจทก์บรรยายมาด้วยว่า จำเลยอยู่ที่บ้านและที่ดินแปลงนี้โดยไม่มีสิทธิอย่างใดกับมีคำขอให้จำเลยและบริวารขนย้ายสิ่งของออกไปจากบ้านและส่งมอบแก่โจทก์ห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป การมีคำขอท้ายฟ้องเช่นนี้ แม้จะมิได้ขอให้ออกจากที่พิพาทด้วยก็ตาม แต่ก็ย่อมเป็นที่เข้าใจได้อยู่ในตัวว่า โจทก์ขอให้ออกไปจากที่ดินด้วยจึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยออกไปจากที่พิพาท และให้จำเลยนำทรัพย์สินรวมทั้งสิ่งปลูกสร้างของจำเลยออกไปจากที่พิพาท มิให้เกี่ยวข้องกับที่พิพาทต่อไปได้ไม่เป็นการเกินคำขอ ทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 72/2522 ระหว่าง นางจำเนียรเส็งสำเริง โจทก์ นางซิงเซ็ง แซ่ก้วย จำเลย ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย
พิพากษากลับเป็นว่า ให้ขับไล่จำเลยออกไปจากที่พิพาท และให้จำเลยนำทรัพย์สินรวมทั้งสิ่งปลูกสร้าง (ตึกแถวสองชั้นสองห้อง) ของจำเลยออกไปจากที่พิพาทด้วย ห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่พิพาทต่อไป ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลเห็นสมควรให้เป็นพับ”
