แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
หนังสือสัญญาขายที่ดินพิพาทไม่มีข้อความตอนใดเขียนไว้เลยว่าให้สิทธิแก่จำเลยที่ 1 ในอันที่จะเรียกร้องเอาที่ดินคืนจากโจทก์คนใดได้ ทั้งพฤติการณ์ตามที่จำเลยที่ 1 เบิกความมา อาจปรับได้กับลักษณะขายฝากหรือคำมั่นว่าจะขายคืนให้ซึ่งหากเป็นเช่นนั้นจริงจำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะบังคับเอาแก่โจทก์ที่ 3 ได้ แต่ทางนำสืบที่จำเลยที่ 1 เบิกความมาไม่มีสัญญาขายฝากหรือหลักฐานใด ๆที่จำเลยที่ 1 จะเรียกร้องเอาที่ดินพิพาทคืนจากฝ่ายโจทก์ได้เลยที่จำเลยที่ 1 อ้างว่าโจทก์ที่ 3 หลอกนั้น ก็มีแต่คำเบิกความของจำเลยที่ 1 ส่วนคำเบิกความของพยานจำเลยนั้นแม้จะได้ความว่าพยานดังกล่าวจะตกอยู่ในฐานะเป็นลูกหนี้โจทก์ที่ 3 เช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 มาก่อนก็ตาม ก็ไม่อาจรับฟังได้ว่าพยานจำเลยอยู่ในฐานะถูกหลอกเช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 พฤติการณ์คงรับฟังได้เพียงว่าจำเลยที่ 1 และพยานจำเลยทุกปากอยู่ในฐานะถูกเอาเปรียบจากโจทก์ที่ 3 ที่มีกฎหมายเป็นฐานรองรับเท่านั้น โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทั้งสองเช่าที่ดินพิพาทแล้วผิดนัดชำระค่าเช่าจำเลยทั้งสองให้การว่าที่ดินพิพาทใช้ทำไร่ ไม่เคยเช่าจากโจทก์ในชั้นสืบพยานคู่ความนำสืบรับกันว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ใช้ทำไร่ แม้ในคำฟ้องและคำให้การจะกล่าวอ้าง พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 แต่ พระราชบัญญัติดังกล่าวคงใช้บังคับสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อการทำนาเท่านั้น ส่วนการเช่าที่ดินเพื่อการทำไร่ ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกาให้ใช้บังคับแต่อย่างใดที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทในปัญหาดังกล่าว กับศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 หยิบยก พระราชบัญญัติดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการไม่ชอบ
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสามฟ้องว่า จำเลยทั้งสองได้เช่าที่ดินของโจทก์ที่ 1และโจทก์ที่ 2 จากโจทก์ที่ 3 รวม 149 ไร่ เป็นเงินค่าเช่าปีละ44,700 บาท และตกลงชำระค่าเช่าภายหลังเก็บเกี่ยวผลผลิตแต่ละปีต่อมาจำเลยทั้งสองผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ที่ 3 ตั้งแต่ปี2532 โจทก์ที่ 3 ได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือแจ้งบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยทั้งสองและให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป ทั้งยังแจ้งให้คณะกรรมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ค.ช.ก.) ประจำตำบลทราบและ ค.ช.ก. ได้ลงมติให้ยกเลิกการเช่าได้ด้วย แต่จำเลยทั้งสองก็เพิกเฉยทำให้โจทก์ทั้งสามเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดิน น.ส.3 ก.เลขที่ 90, 91, 1323และ 1324 ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเสียหายปีละ 74,500 บาท หรือเดือนละ 6,208.33 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าประจำปี 2532 ถึงปี 2534 รวม 3 ปี เป็นเงิน134,100 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลงซึ่งรวมเนื้อที่ 149 ไร่ เป็นสิทธิครอบครองของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองมีอาชีพทำไร่เมื่อทำผลผลิตได้เมื่อใดจะนำไปขายให้แก่โจทก์ที่ 3 ซึ่งก่อนหน้านั้นโจทก์ที่ 3 เคยขายรถไถให้แก่จำเลยทั้งสองและจำเลยทั้งสองเป็นหนี้โจทก์ที่ 3 อยู่ 250,000 บาท การส่งพืชไร่ให้แก่โจทก์ที่ 3 ดังกล่าวนั้น เมื่อหักเงินชำระหนี้แล้วโจทก์ที่ 3 จะคืนเงินบางส่วนให้แก่จำเลยทั้งสองไปใช้จ่าย หากจำเลยทั้งสองไม่มีทุนก็จะมาเอาจากโจทก์ที่ 3 และโจทก์ที่ 3 จะคิดดอกเบี้ยในอัตราแพง จำเลยทั้งสองส่งผลผลิตชำระหนี้ให้โจทก์ที่ 3อยู่หลายปี ปีละเกือบแสนบาท แต่ชำระหนี้ไม่หมดดอกเบี้ยคงเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ต่อมาปี 2528 และปี 2529 โจทก์ที่ 3 จึงได้แนะนำให้จำเลยทั้งสองโอนที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง ให้แก่โจทก์ที่ 3โดยบอกว่าโอนกันหลอก ๆ แจ้งการเสียภาษีน้อย เวลาโอนคืนจำเลยทั้งสองจะได้ไม่ต้องเสียภาษีมาก ๆ เพื่อให้โจทก์ที่ 3 นำไปกู้ธนาคารซึ่งจะได้เงินมากกว่าที่จำเลยทั้งสองไปกู้และให้จำเลยทั้งสองช่วยเสียค่าดอกเบี้ยธนาคารคิดไร่ละปีละ 300 บาท เป็นเงินปีละ 44,700 บาท หากจำเลยทั้งสองมีเงินเมื่อใดก็มาโอนคืนได้หลังจากนั้นจำเลยทั้งสองได้ส่งดอกเบี้ยมาให้แก่โจทก์ที่ 3 ทุกปีจนถึงปี 2533 จำเลยทั้งสองนำดอกเบี้ยไปชำระให้แก่โจทก์ที่ 3แล้วขอโอนที่ดินคืน แต่โจทก์ที่ 3 เรียกเงิน 500,000 บาท จำเลยทั้งสองจึงไม่ยอม ลักษณะดังกล่าวจึงถือว่าจำเลยทั้งสองไม่ได้เช่าที่ดินจากโจทก์ที่ 3 แต่ถ้าหากศาลฟังว่าเป็นการเช่าที่ดินจากโจทก์ที่ 3 จริง จำเลยทั้งสองซึ่งไม่ได้ผิดนัดการชำระค่าเช่าย่อมมีสิทธิที่จะทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทต่อไปอย่างน้อย 6 ปีตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524การที่โจทก์ทั้งสามหลอกให้จำเลยทั้งสองโอนที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลงดังกล่าวนั้น เป็นการร่วมกันหลอกลวงจำเลยทั้งสองให้หลงเชื่อขอให้ยกฟ้องและเพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินระหว่างจำเลยทั้งสองกับโจทก์ที่ 1 และโจทก์ที่ 2 โจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเคลือบคลุมฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองขาดอายุความ 1 ปี จำเลยทั้งสองได้โอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 และโจทก์ที่ 2 ด้วยความสมัครใจและจำเลยทั้งสองมีหนี้สินจำนวนมาก อีกทั้งจะไม่ประกอบอาชีพทำไร่อีกต่อไป จึงได้เสนอขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 และโจทก์ที่ 2ตามราคาท้องตลาดในขณะนั้น ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาท น.ส.3 ก. เลขที่ 90, 91,1323 และ 1324 ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 89,400 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินรายปีอีกปีละ44,700 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาท ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เดิมที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง เป็นของจำเลยทั้งสองมาก่อนแล้วจำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง ให้แก่โจทก์ที่ 1และโจทก์ที่ 2 ตามเอกสารหมาย จ.9 ถึง จ.12 แล้วจำเลยทั้งสองเป็นผู้ทำประโยชน์ในที่ดินพิพาททั้งหมดจนถึงปัจจุบัน คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสอง ประการแรกที่ว่าจำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง ให้แก่โจทก์ที่ 1 และโจทก์ที่ 2 หรือจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลงให้แก่โจทก์ที่ 3 เพื่อให้นำไปใช้กู้เงินจากธนาคารแทนจำเลยทั้งสองปัญหานี้จำเลยที่ 1 เบิกความว่า ในปี 2519 โจทก์ที่ 3 เอารถไถนามาขายให้จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 250,000 บาท จำเลยที่ 1 ชำระค่ารถไถนาให้แก่โจทก์ที่ 3 จำนวน 130,000 บาท ยังค้างอยู่120,000 บาท ในปีเดียวกันนั้นเอง โจทก์ที่ 3 ให้จำเลยที่ 1ออก น.ส.3 ก. ในที่ดินทั้งสองแปลงใส่ชื่อนายบุญเลิศ วงศ์กิตติรักษ์ บุตรโจทก์ที่ 3 เพื่อประกันค่ารถไถนาที่จำเลยที่ 1 ยังค้างอยู่ตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 ที่ดินพิพาทอีก 2 แปลง ซึ่งเป็น น.ส.3 ก. เลขที่ 1323 และ 1324 ตามเอกสารหมาย ล.3 และ ล.4 ก็เป็นของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง จำเลยทั้งสองทำประโยชน์ปลูกพืชไร่ ปลูกข้าวโพดข้าวฟ่าง ถั่ว ผลผลิตที่ได้จะนำไปขายให้โจทก์ที่ 3 ต่อมาโจทก์ที่ 3เห็นว่า จำเลยที่ 1 มีหนี้มากโจทก์ที่ 3 จึงเอารถไถนาที่ขายให้คืนโดยโจทก์ที่ 3 ไม่ได้คิดค่ารถไถนาที่จำเลยที่ 1 ชำระไปแล้วคืนให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้ให้โจทก์ที่ 3 ปีละ 30,000 บาท บ้าง 50,000 บาทบ้าง 80,000 บาท บ้าง แต่จำเลยที่ 1 ก็ไม่สามารถชำระหนี้ให้แก่โจทก์ที่ 3 ได้หมดต่อมาโจทก์ที่ 3 ให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง ให้โจทก์ที่ 3 โดยโจทก์ที่ 3 บอกว่าเป็นการโอนกันหลอก ๆ เพื่อเป็นประกันหนี้จำนวน 275,000 บาท เมื่อมีเงินก็ให้มาไถ่คืน ปี 2533 จำเลยที่ 1 ได้ขอไถ่ที่ดินทั้ง 4 แปลงคืนจากโจทก์ที่ 3 แต่โจทก์ที่ 3 คิดเงินจากจำเลยไร่ละ 20,000 บาทจำเลยที่ 1 ไม่มีเงินชำระให้โจทก์ที่ 3 หลังจากโอนที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง ให้แก่โจทก์ที่ 3 แล้ว โจทก์ที่ 3 ให้จำเลยที่ 1 เช่าทำไร่ต่อให้จำเลยที่ 1 ช่วยชำระค่าดอกเบี้ยไร่ละ 300 บาท เป็นเงินปีละ 44,700 บาท ในปี 2534 และปี 2535 จำเลยที่ 1ไม่ได้ช่วยชำระค่าดอกเบี้ยเพราะจำเลยที่ 1 ไปขอให้โอนที่ดินพิพาทคืน แต่โจทก์ที่ 3 ไม่ยอม จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งขอให้โอนที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลงคืน ดังนี้ ศาลฎีกาได้พิจารณาข้อความตามหนังสือสัญญาขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.9 ถึง จ.12 แล้วเห็นว่า ไม่มีข้อความตอนใดเขียนไว้เลยว่าให้สิทธิแก่จำเลยที่ 1ในอันที่จะเรียกร้องเอาที่ดินคืนจากโจทก์คนใดได้ ทั้งพฤติการณ์ตามที่จำเลยที่ 1 เบิกความมานั้นอาจจะปรับได้กับลักษณะขายฝากหรือคำมั่นว่าจะขายคืนให้ซึ่งหากเป็นเช่นนั้นจริง จำเลยที่ 1ก็ชอบที่จะบังคับเอาแก่โจทก์ที่ 3 ได้ แต่ทางนำสืบที่จำเลยที่ 1เบิกความมาไม่มีสัญญาขายฝากหรือหลักฐานใด ๆ ที่จำเลยที่ 1จะเรียกร้องเอาที่ดินพิพาทคืนจากฝ่ายโจทก์ได้เลย ข้อที่จำเลยที่ 1อ้างว่า โจทก์ที่ 3 หลอกนั้นเล่าก็มีแต่คำเบิกความของจำเลยที่ 1ส่วนคำเบิกความของนายลิ้มซ้ง แดงจันทร์แก้ว นายสมหวัง ผดุงลาภนายสมศักดิ์ บุญโส และนายโส สมนา พยานจำเลยนั้น แม้จะได้ความว่า พยานดังกล่าวจะตกอยู่ในฐานะเป็นลูกหนี้โจทก์ที่ 3เช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 มาก่อนก็ตามก็ไม่อาจจะรับฟังได้ว่าพยานจำเลยอยู่ในฐานะถูกหลอกเช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 พฤติการณ์คงรับฟังได้เพียงว่าจำเลยที่ 1 และพยานจำเลยทุกปากอยู่ในฐานะถูกเอาเปรียบจากโจทก์ที่ 3 ที่มีกฎหมายเป็นฐานรองรับเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นแล้วว่า จำเลยทั้งสองได้โอนที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง ให้แก่โจทก์ที่ 1 และโจทก์ที่ 2 จริง ข้อนำสืบของโจทก์ทั้งสามที่ว่า จำเลยทั้งสองได้โอนขายที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลงให้แก่โจทก์ที่ 1 และโจทก์ที่ 2 แล้วจำเลยทั้งสองขอเช่าที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง จากฝ่ายโจทก์ที่ 1 และโจทก์ที่ 2 นั้น มีน้ำหนักดีกว่าพยานจำเลยทั้งสองที่ว่าจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาททั้งสี่แปลงให้แก่โจทก์ที่ 3 เพื่อให้นำไปใช้กู้เงินจากธนาคารแทนจำเลยทั้งสอง ปัญหาประการต่อไปที่ว่า จำเลยทั้งสองผิดสัญญาเช่านาอันเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่านาหรือไม่ คดีนี้โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทั้งสองเช่าที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง แล้วผิดนัดชำระค่าเช่าจำเลยทั้งสองให้การว่าที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง ใช้ทำไร่ไม่เคยเช่าจากโจทก์ หากศาลฟังว่าเป็นการเช่าก็ไม่ได้ผิดนัดชำระค่าเช่าซึ่งในชั้นสืบพยานคู่ความก็นำสืบรับกันว่าที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลงเป็นที่ดินที่ใช้ทำไร่ แม้ในคำฟ้องและคำให้การจะกล่าวอ้างพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ทั้งศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 ก็ได้หยิบยกพระราชบัญญัติดังกล่าวขึ้นเป็นข้อวินิจฉัยก็ตาม แต่ปัจจุบันพระราชบัญญัติดังกล่าวคงใช้บังคับสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อการทำนาเท่านั้นส่วนการเช่าที่ดินเพื่อทำไร่นั้นยังไม่มีพระราชกฤษฎีกาให้ใช้บังคับแต่อย่างใดการที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทในปัญหาดังกล่าวกับศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 หยิบยกพระราชบัญญัติดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการไม่ชอบ เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลสูงมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยแล้วพิพากษาคดีไปตามประเด็นที่ถูกต้องได้ เมื่อพิเคราะห์คำฟ้องและคำให้การแล้วคดีมีปัญหาว่า จำเลยทั้งสองผิดสัญญาเช่าที่ดินเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสามบอกเลิกสัญญาเช่าได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยปัญหานี้ไปเลยโดยไม่ต้องย้อนสำนวนและเห็นสมควรวินิจฉัยไปพร้อมกับปัญหาที่ว่า โจทก์ทั้งสามเสียหายเพียงใดหรือไม่เห็นว่า จำเลยที่ 1 เบิกความว่า หลังจากโอนที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลงให้แก่ฝ่ายโจทก์แล้ว โจทก์ที่ 3 ให้จำเลยทั้งสองเช่าทำไร่ต่อโดยตกลงจ่ายค่าเช่าเป็นรายปี ปีละ 47,700 บาท แต่ได้ค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่ปี 2534 จึงเจือสมกับที่โจทก์ทั้งสามนำสืบว่าให้จำเลยทั้งสองเช่าทำไร่คิดค่าเช่าปีละ 47,000 บาท แล้วจำเลยทั้งสองค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่ปี 2532 ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ดังนั้น โจทก์ทั้งสามจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560เมื่อปรากฎว่า โจทก์ทั้งสามได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยทั้งสองและให้ออกจากที่ดินพิพาททั้ง 4 แปลง แล้ว แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย โจทก์ทั้งสามย่อมได้รับความเสียหายเท่ากับค่าเช่าปีละ44,700 บาท นับแต่ปี 2532 สำหรับฎีกาข้ออื่นของจำเลยทั้งสองที่อ้างถึงพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 นั้นไม่เป็นสาระแก่คดี ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาจำเลยทั้งสองทุกข้อฟังไม่ขึ้น” พิพากษายืน
