แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
สัญญาเช่าที่พิพาทมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 และแม้ในสัญญาเช่าข้อที่ 3 ระบุไว้ว่า”เมื่อได้ชำระค่าเช่าครบแล้วเจ้าของที่จะจัดให้จดทะเบียนสัญญาเช่าและค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการจดทะเบียนการเช่าว่านี้ให้ผู้เช่าจ่าย”ก็ตามก็ไม่มีสิทธิบังคับผู้ให้เช่าให้ไปจดทะเบียนได้ ฉะนั้นการที่โจทก์ทั้งสี่ไม่จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วม จะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาหาได้ไม่ เมื่อโจทก์ทั้งสี่บอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาเนื่องจาก โจทก์ทั้งสี่ไม่ทักท้วงในการที่จำเลยร่วมอยู่ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดลงตามมาตรา 566 และ 570 แล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมระงับไปโจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยร่วมได้.
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสี่สำนวนฟ้องและแก้ไขคำฟ้องเป็นใจความเดียวกันว่าจำเลยกับพวกได้บุกรุกเข้าไปอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสี่โดยไม่มีสิทธิ โจทก์ทั้งสี่บอกกล่าวให้จำเลยกับพวกขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสี่หลายครั้งแต่จำเลยไม่ปฏิบัติโจทก์ทั้งสี่มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปภายใน 15 วันนับแต่รับคำบอกกล่าวจำเลยเพิกเฉย การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ทั้งสี่ได้รับความเสียหาย ขอบังคับให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสี่และส่งมอบที่ดินคืนให้แก่โจทก์ทั้งสี่ในสภาพเรียบร้อยและห้ามเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินต่อไป และให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์แต่ละคนตามลำดับ
ระหว่างส่งหมายเรียกและสำเนาคำฟ้องแก่จำเลยที่ 1 โจทก์ที่ 1บอกกล่าวขอถอนฟ้องจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นอนุญาต จำหน่ายคดีจำเลยที่ 1 จากสารบบความ
จำเลยที่ 2 ให้การว่าโจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายผิดสัญญา สัญญาเช่าข้อ 8. ระบุว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นของนายฮาโรล ที.กริฟฟิน อายุสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ตั้งแต่ปี 2510 โจทก์ทั้งสี่ต้องไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยเข้าอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิของนายฮาโรล ที.กริฟฟิน ขอให้ศาลพิพากษายกฟ้อง
ระหว่างการพิจารณาสืบพยานจำเลย โจทก์ทั้งสี่ยื่นคำร้อง ขอให้ศาลชั้นต้นหมายเรียกนายฮาโรล ที.กริฟฟิน เข้าเป็นจำเลยร่วมศาลชั้นต้นอนุญาตให้เรียกนายฮาโรล ที.กริฟฟิน เข้าเป็นจำเลยร่วม
จำเลยร่วมให้การและฟ้องแย้งตามฟ้องแย้งข้อ 4 ที่ศาลชั้นต้นสั่งรับไว้ว่าจำเลยร่วมและบริวารไม่ได้กระทำละเมิดบุกรุกเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาท จำเลยร่วมและบริวารอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์ทั้งสี่ และผู้ให้เช่ารายอื่น โจทก์ทั้งสี่ไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าที่พิพาทและบอกกล่าวขับไล่จำเลยร่วมเพราะโจทก์ทั้งสี่ประพฤติผิดสัญญาโดยสัญญาข้อที่ 3 กำหนดไว้ว่าโจทก์ทั้งสี่ต้องเป็นผู้นำสัญญาเช่าที่ดินไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่โจทก์ทั้งสี่หาได้นำไปจดทะเบียนไม่ และสัญญาข้อ 11กำหนดให้โจทก์ทั้งสี่มอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้จำเลยร่วมเป็นผู้ยึดถือ และจะไม่จำนองหรือสร้างภาระติดพันกับทรัพย์ซึ่งให้เช่า โจทก์ทั้งสี่ไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญา จึงไม่มีอำนาจฟ้องคดีนี้ ค่าเสียหายที่โจทก์ทั้งสี่เรียกร้องไม่มีมูลที่อ้างโดยชอบด้วยกฎหมายและจำเลยร่วมไม่ต้องรับผิด เมื่อโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาเช่าที่พิพาท จึงขอบังคับให้โจทก์ทั้งสี่ปฏิบัติตามสัญญาเช่า
โจทก์ทั้งสี่ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าสัญญาเช่ามีข้อตกลงว่าจะนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่หาได้มีการเรียกร้องให้ไปจดทะเบียนการเช่าจนถึงทุกวันนี้ไม่ จำเลยร่วมจะอ้างสัญญาเช่าและบังคับให้โจทก์ทั้งสี่ไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้ สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งมีผลผูกพันเพียง 3 ปี ส่วนการที่โจทก์ทั้งสี่ไม่ส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่จำเลยร่วมตามสัญญานั้น เมื่อปรากฎว่ามีข้อตกลงในสัญญาให้จำเลยร่วมมีสิทธิยึดถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์จากโจทก์ทั้งสี่ได้ แต่จำเลยร่วมไม่ติดใจที่จะขอหนังสือรับรองการทำประโยชน์จากโจทก์ทั้งสี่ ถือว่าจำเลยร่วมไม่ติดใจจะเรียกร้องหนังสือรับรองการทำประโยชน์จากโจทก์ทั้งสี่ ขอให้พิพากษายกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสี่กับส่งมอบคืนแก่โจทก์ทั้งสี่และห้ามเกี่ยวข้องต่อไป ให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ยกฟ้องแย้งของจำเลยร่วม
จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมทั้งสี่สำนวนอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยที่ 2 ในฐานะบริวารของจำเลยร่วมไม่ต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยร่วมทั้งสี่สำนวนฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติว่า จำเลยร่วมทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากโจทก์ทั้งสี่เมื่อปี 2510 มีกำหนดเวลา30 ปี ทำสัญญากันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครบกำหนด 3 ปีแล้วจำเลยร่วมและบริวารยังอยู่ในที่พิพาทต่อมาโดยโจทก์ทั้งสี่ไม่ได้ทักท้วง โจทก์ทั้งสี่ได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าถึงจำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมก่อนฟ้องเกินกว่า2 เดือน จำเลยร่วมฎีกาว่า ตามสัญญาเช่าข้อที่ 3 โจทก์ทั้งสี่มีหน้าที่ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วม แต่โจทก์ทั้งสี่ไม่ไปจดทะเบียนตามนัดจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วม และโจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยร่วมเห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่พิพาทเอกสารหมาย ล.2 ถึง ล.5 มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 และแม้ในสัญญาเช่าข้อที่ 3 ระบุไว้มีข้อความว่า”เมื่อได้ชำระค่าเช่าครบแล้วเจ้าของที่จะจัดให้จดทะเบียนสัญญาเช่าและค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการจดทะเบียนเช่นว่านี้ให้ผู้เช่าจ่าย” จำเลยร่วมก็ไม่มีสิทธิบังคับโจทก์ทั้งสี่ให้ไปจดทะเบียนได้ การที่โจทก์ทั้งสี่ไม่จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วมจะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาหาได้ไม่ และเมื่อโจทก์ทั้งสี่บอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่กำหนดเวลาเนื่องจากโจทก์ทั้งสี่ไม่ทักท้วงในการที่จำเลยร่วมอยู่ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดลงตามมาตรา 566 และ 570 แล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมระงับไป โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมได้ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาจำเลยร่วมฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน.
