แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 2 มีอาชีพค้าขายที่ดินและบ้านจัดสรรมาหลายปีแล้วทั้งจำเลยที่ 2 เห็นรั้วอิฐบล็อกที่กั้นที่ดินพิพาทจากทางทิศใต้ไปทางทิศเหนือรวม 2 แนวซึ่งไปจดรั้วของบ้านจำเลยที่ 2 และเห็นการถมดินและอาคารซึ่งเทพื้นคอนกรีตโดยมีโครงหลังคาเหล็กก่อสร้างในที่ดินพิพาทเช่นนี้ จำเลยที่ 2 น่าจะรู้ราคาจริงของที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างว่าเป็นเงินเท่าใด และราคาซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยที่ 2 รับซื้อไว้จากจำเลยที่ 1 เป็นเงิน 900,000 กว่าบาทนั้น ต่ำกว่าราคาซื้อขายที่แท้จริงเพียงใดหรือไม่เพราะตามปกติราคาซื้อขายที่แท้จริงของที่ดินจะสูงกว่าราคาที่เจ้าพนักงานที่ดินประเมินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แต่ได้ความตามคำเบิกความของจำเลยที่ 2 เองว่าราคาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นเงิน 900,000 กว่าบาท ส่วนราคาที่ดินพิพาทซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินประเมินไว้เป็นเงินถึง 1,480,000 บาทดังนั้นถ้าถือตามราคาที่ดินพิพาทที่ซื้อขายกันดังคำเบิกความของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินมากเมื่อพิเคราะห์ประกอบกับการที่จำเลยที่ 2 รู้จักกับจำเลยที่ 1 มาเป็นเวลาหลายปีและจำเลยที่ 2 มีที่ดินติดต่อกันด้วยแล้ว จึงฟังได้ว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เป็นไปโดยไม่สุจริตโดยจำเลยทั้งสองรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ การที่โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่ดินพิพาท ให้จำเลยทั้งสองโอนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ หากโอนไม่ได้จึงให้ชำระค่าเสียหายนั้น ตราบใดที่ยังไม่มีคำสั่งหรือคำพิพากษาให้เพิกถอนการโอน ก็ยังถือว่าเป็นการโอนโดยชอบอยู่ จึงถือไม่ได้ว่ามีการผิดนัดนับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยนับแต่วันดังกล่าว คงมีสิทธิเรียกดอกเบี้ยนับแต่วันที่ศาลฎีกามีคำพิพากษาเป็นต้นไป
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินเฉพาะส่วนให้โจทก์ หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 ตกลงจะขายที่ดินส่วนที่เหลืออยู่ตามโฉนดที่ดินให้โจทก์อีก และได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน โดยจะไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวทั้งแปลง ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 ทำให้โจทก์ซึ่งมีสิทธิจะจดทะเบียนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ก่อนจำเลยที่ 2 เสียเปรียบโดยที่จำเลยที่ 2 รู้อยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์และโจทก์ได้สร้างอาคารลงในที่ดินแล้ว การกระทำของจำเลยทั้งสองทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเพิกถอนการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 25247 ตำบลในเมืองอำเภอเมืองขอนแก่น จังหวัดขอนแก่น เนื้อที่ 2 ไร่ 1 งาน 17.2ตารางวา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 แล้วจดทะเบียนโอนให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง หรือมิฉะนั้นให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 1,583,767.50 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงิน 1,367,800 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ให้การว่า การที่จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 เป็นการขายโดยนายธานีและนางอารีนาผู้ซื้อที่ดินที่แท้จริงดำเนินการขายเอง โจทก์ไม่ใช่ผู้ซื้อที่ดินและไม่ใช่ผู้ลงทุนก่อสร้าง แต่เป็นเพียงตัวแทนของนายธานีและนางอารีนาจึงไม่มีอำนาจฟ้อง ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ส่วนค่าก่อสร้างบ้านพักพร้อมรั้วให้จำเลยที่ 1 และค่าก่อสร้างโรงเรียนอนุบาลนายธานีและนางอารีนา บุญคุ้ม เป็นผู้จ่าย ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินตามฟ้องจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนการโอนต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยสุจริต ไม่เคยทราบว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยที่ 1 และที่ดินพิพาทพร้อมทั้งอาคารเป็นของโจทก์โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เพราะสัญญาซื้อขายตามฟ้องทั้งสองฉบับเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เนื่องจากไม่มีข้อความว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน เมื่อไม่ได้จดทะเบียนจึงเป็นโมฆะ ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 1 จำเลยที่ 1มรณะนายวิบูลย์ โคตรสิทธิ์ ขอเข้ามาเป็นคู่ความแทนศาลอุทธรณ์ภาค 1 อนุญาต
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พิเคราะห์แล้วที่โจทก์ฎีกาว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 มิได้เป็นไปโดยสุจริตและมีค่าตอบแทนโดยจำเลยทั้งสองรู้ว่าจะเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบนั้น โจทก์เบิกความว่าจำเลยที่ 2 ทราบว่าที่ดินพิพาทมีสิ่งปลูกสร้างเพราะจำเลยที่ 2 มีที่ดินติดกับที่ดินพิพาทและเวลาก่อสร้างจำเลยที่ 2 ก็เห็น แต่จำเลยที่ 2 ก็ยังทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไปคัดค้านปรากฏตามคำขออายัดที่ดินเอกสารหมาย จ.71จำเลยที่ 2 อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความแต่ผู้เดียวว่า ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริต และมีค่าตอบแทนและไม่รู้ว่าจะเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ แต่จำเลยที่ 2 เบิกความรับว่า จำเลยที่ 2ประกอบอาชีพค้าขายที่ดินและบ้านจัดสรรที่จังหวัดขอนแก่นซึ่งรวมทั้งหมู่บ้านพิมานเทพมาหลายปีแล้ว จำเลยที่ 2 รู้จักกับจำเลยที่ 1โดยด้านทิศใต้ของหมู่บ้านพิมานเทพของจำเลยที่ 2 ติดกับที่ดินของจำเลยที่ 1 (ที่ดินพิพาท) ก่อนจะซื้อที่ดินพิพาท จำเลยที่ 2 เห็นรั้วอิฐบล๊อกที่กั้นที่ดินพิพาทจากทางทิศใต้ไปทางทิศเหนือรวม 2 แนวซึ่งไปจดกับรั้วของหมู่บ้านพิมานเทพ และเห็นการถมดินรวมทั้งอาคารซึ่งเทพื้นคอนกรีตโดยมีโครงหลังคาเป็นเหล็กสีฟ้าในที่ดินพิพาทมา2-3 ปีแล้ว จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ในราคา900,000 กว่าบาทแต่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดขอนแก่นแนะนำว่าราคาประเมินของที่ดินพิพาทซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินประเมินไว้สูงกว่าราคาที่ดินพิพาทที่จำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ทำสัญญาซื้อขายกันจึงให้กรอกราคาที่ดินพิพาทตามราคาประเมินซึ่งเป็นเงิน1,480,000 บาท ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ล.7หรือ จ.70 ศาลฎีกาเห็นว่าตามคำเบิกความของจำเลยที่ 2 ที่ว่าจำเลยที่ 2 มีอาชีพค้าขายที่ดินและบ้านจัดสรรที่จังหวัดขอนแก่นมาหลายปีแล้วทั้งจำเลยที่ 2 ได้เห็นรั้วอิฐบล็อกที่กั้นที่ดินพิพาทจากทางทิศใต้ไปทางทิศเหนือรวม 2 แนวซึ่งไปจดกับรั้วของหมู่บ้านพิมานเทพของจำเลยที่ 2 นอกจากนี้จำเลยที่ 2 ได้เห็นการถมดินและเห็นอาคารซึ่งเทพื้นคอนกรีตโดยมีโครงหลังคาเหล็กก่อสร้างในที่ดินพิพาทเช่นนี้ จำเลยที่ 2 น่าจะรู้ราคาจริงของที่ดินพิพาท(พร้อมสิ่งปลูกสร้าง) ว่าเป็นเงินเท่าใด และราคาซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยที่ 2 รับซื้อไว้จากจำเลยที่ 1 เป็นเงิน 900,000กว่าบาทนั้น ต่ำกว่าราคาซื้อขายที่แท้จริงเพียงใดหรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามปกติราคาซื้อขายที่แท้จริงของที่ดินจะสูงกว่าราคาที่เจ้าพนักงานที่ดินประเมินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แต่ได้ความตามคำเบิกความของจำเลยที่ 2 เองว่าราคาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นเงิน 900,000 กว่าบาท ส่วนราคาที่ดินพิพาทซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินประเมินไว้เป็นเงินถึง 1,480,000 บาทดังนั้น ถ้าถือตามราคาที่ดินพิพาทที่ซื้อขายกันดังคำเบิกความของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินมาก เมื่อพิเคราะห์ประกอบกับการที่จำเลยที่ 2 รู้จักกับจำเลยที่ 1 มาเป็นเวลาหลายปีและจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 1 มีที่ดินติดต่อกันด้วยแล้ว พฤติการณ์ดังกล่าวมาจึงฟังได้ว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เป็นไปโดยไม่สุจริต โดยจำเลยทั้งสองรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ ดังนั้น โจทก์จึงชอบที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2
ส่วนที่โจทก์เรียกค่าวางมัดจำที่ดินพิพาท ค่าก่อสร้างบ้านพักพร้อมรั้วให้จำเลยที่ 1 และค่าก่อสร้างโรงเรียนอนุบาลรวมเป็นเงินจำนวน 1,367,800 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยจากจำเลยที่ 1 นั้น ข้อนี้จำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้คดีแต่เพียงว่า ค่าใช้จ่ายดังกล่าวนายธานีและนางอารีนา บุญคุ้ม เป็นผู้จ่าย โดยมิได้โต้แย้งว่าเงินจำนวนดังกล่าวไม่ถูกต้องแต่อย่างใด จึงต้องฟังว่าโจทก์เสียหายตามฟ้องจริงแต่ที่โจทก์ขอคิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่ดินพิพาทหากโอนไม่ได้จึงให้ชำระค่าเสียหาย ดังนั้นตราบใดที่ยังไม่มีคำสั่งหรือคำพิพากษาให้เพิกถอนการโอน ก็ยังถือว่าเป็นการโอนโดยชอบอยู่ จึงถือไม่ได้ว่ามีการผิดนัดนับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยนับแต่วันดังกล่าวคงมีสิทธิเรียกดอกเบี้ยนับแต่วันที่ศาลฎีกามีคำพิพากษาเป็นต้นไป
พิพากษากลับ ให้เพิกถอนการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 25247ตำบลในเมือง (พระลับ) อำเภอเมืองขอนแก่น จังหวัดขอนแก่นเนื้อที่ 2 ไร่ 1 งาน 17.2 ตารางวา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์หากไม่สามารถโอนได้ ให้จำเลยที่ 1 ชำระเป็นเงิน1,367,800 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ศาลฎีกามีคำพิพากษาเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์
