แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินที่จะขายให้แก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อขายไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไรจำเลยก็ไม่ตกเป็นผู้ผิดนัดโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ได้มอบให้แก่จำเลยยึดถือไว้คืนจากจำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 30 ธันวาคม 2531 จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่ดินของโจทก์จำนวน 4 แปลง มีหนังสือสำคัญเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 478, 482, 491, 481รวมราคา 1,083,750 บาท โดยจำเลยได้มัดจำเป็นเงิน 750,000บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายในวันที่ 5 มกราคม 2532 หากจำเลยผิดนัดไม่ยอมรับโอน ตกลงให้โจทก์ริบมัดจำ โจทก์ได้มอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ฉบับผู้ถือ) ให้จำเลยยึดถือไว้ หากจำเลยผิดสัญญาต้องคืนให้โจทก์ ถึงวันนัดจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือและไม่ยอมรับโอนที่ดินตามสัญญา โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำพร้อมกับขอให้จำเลยส่งคืนหนังสือรับรองการทำประโยชน์แต่จำเลยไม่ยอมคืนให้โจทก์ทวงถามแล้ว ขอให้บังคับจำเลยคืนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก.) เลขที่ 478, 482,491, 481 ตำบลเกาะลันตาใหญ่ อำเภอเกาะสันตา จังหวัดกระบี่ให้แก่โจทก์ หากคืนไม่ได้ให้ศาลมีคำสั่งให้ทางอำเภอเกาะลันตาจังหวัดกระบี่ ออกใบแทนให้โจทก์
จำเลยให้การว่า เดิมโจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามฟ้องกันเมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2531 โดยจำเลยวางเงินมัดจำไว้ 50,000 บาท กำหนดจดทะเบียนโอนเมื่อวันที่ 4 มกราคม2532 แต่เมื่อวันที่ 30 ธันวาคม 2531 โจทก์ติดต่อขอให้จำเลยช่วยเหลือวางเงินเพิ่มอีก 700,000 บาท โดยยอมมอบการครอบครองที่ดินตามสัญญาเป็นการชำระหนี้และมอบ น.ส.3 ก. ของที่ดินให้จำเลยโดยกำหนดโอนและชำระเงินที่เหลือวันที่ 5 มกราคม 2532แต่เมื่อวันที่ 4 มกราคม 2532 ก่อนครบกำหนดโจทก์และจำเลยตกลงไปจดทะเบียนโอนกัน เมื่อตรวจสอบหลักฐานแล้ว โจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 481 ให้จำเลยได้เพราะที่ดินแปลงดังกล่าวได้มีคำพิพากษาให้ผู้มีชื่อโอนที่ดินให้แก่ผู้อื่น โจทก์จึงยื่นขอจดทะเบียนที่ดินอีก 3 แปลงที่เหลือซึ่งมีราคาเพียง 732,400 บาท แต่ทำไม่ได้ เพราะโจทก์ไม่ได้ยื่นเสียภาษีบำรุงท้องที่ไว้หลายปี จึงไม่สามารถโอนได้ในวันนั้น แต่ตกลงกันว่าจะนัดกันใหม่ หลังจากโจทก์จัดการเรื่องภาษีแล้ว หลังจากนั้นโจทก์ไม่เคยแจ้งนัดให้จำเลยไปจดทะเบียนซื้อขายด้วยเจตนาบิดพลิ้วจะไม่ขายที่ดินให้จำเลย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3พิพากษายืน โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ตามที่คู่ความนำสืบรับกันว่า เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2531 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำนวน 4 แปลง ตามเอกสารหมาย จ.1ต่อมาวันที่ 30 ธันวาคม 2531 โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญากันใหม่ ตามเอกสารหมาย จ.2 ที่ดินตามสัญญาเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 478, 482, 491 และ481 ตั้งอยู่ตำบลเกาะลันตาใหญ่ อำเภอเกาะลันตา จังหวัดกระบี่ตามเอกสารหมาย ล.3 ถึง ล.6 ตามลำดับ สำหรับที่ดินตามเอกสารหมาย ล.3 ถึง ล.5 มีชื่อโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ส่วนที่ดินตามเอกสารหมาย ล.6 มีชื่อนายหมาดสาด หรือประสาท วะเจดีย์เป็นผู้มีสิทธิครอบครอง โจทก์มอบเอกสารหมาย ล.3 ถึง ล.6 ให้จำเลยยึดถือไว้ ตามเอกสารหมาย จ.2 ตกลงราคา 1,083,750 บาท จำเลยวางเงินมัดจำให้โจทก์แล้ว 750,000 บาท กำหนดชำระเงินที่เหลือและจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาในวันที่ 5 มกราคม 2532 แต่ปรากฏว่าไม่มีการจดทะเบียน มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าจำเลยมีสิทธิยึดถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ตามเอกสารหมาย ล.3 ถึง ล.6 ไว้หรือไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะไม่ไปรับโอนที่ดินในวันนัด โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยคืน น.ส.3 ก. รวม 4 ฉบับ ที่จำเลยยึดถือไว้นั้น จำเลยอ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เหตุที่โอนไม่ได้เพราะโจทก์จำเลยนัดกันไปที่สำนักงานที่ดินอำเภอเกาะลันตา ในวันที่ 4 มกราคม 2532แต่มีเหตุขัดข้องเจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่จดทะเบียนโอนให้ เห็นว่าโจทก์นำสืบโดยมีตัวโจทก์กับนายทวีสิน วงษ์ไทย สามีโจทก์ และนายหมาดสาดหรือประสาท วะเจดีย์ ผู้มีชื่อใน น.ส.3 ก. เอกสารหมาย ล.6 มาเบิกความในทำนองเดียวกันว่าในวันที่ 5 มกราคม 2532ซึ่งเป็นวันนัดโอนทางทะเบียนและชำระเงินส่วนที่เหลือ พยานทั้งสามคนไปที่สำนักงานที่ดินอำเภอเกาะลันตา รอจำเลยอยู่จนหมดเวลาราชการไม่พบจำเลยจึงพากันกลับ แต่ปรากฏจากคำเบิกความของนายหมาดสาดหรือประสาทตอบคำถามค้านว่า เฉพาะที่ดินตามเอกสารหมาย ล.6 ซึ่งเป็นของพยานนั้น ยังไม่ได้โอนให้แก่โจทก์ เนื่องจากมีคดีอยู่กับนางพิมพาจึงไม่สามารถจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ได้ ศาลพิพากษาให้พยานแพ้คดีตามเอกสารหมาย ล.1 ในวันที่ 5 มกราคม 2532 ก็ยังไม่สามารถที่จะโอนที่ดินของพยานตามเอกสารหมาย ล.6 ไม่แก่จำเลยได้ ที่ดินดังกล่าวถูกอายัดไว้เนื่องจากพยานเป็นความกับนางพิมพา การทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นผู้จะขายไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของในวันทำสัญญา หากคาดหมายว่าเมื่อถึงกำหนดเวลาตามสัญญาจะสามารถโอนให้แก่ผู้จะซื้อได้แต่พยานโจทก์กลับเบิกความว่าในวันนัดไม่สามารถโอนที่ดินตามเอกสารหมาย ล.6 ให้แก่จำเลยได้ แม้จะปรากฏต่อมาว่าศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นตามเอกสารท้ายฎีกา ก็เป็นเหตุที่เกิดภายหลังวันนัด สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน โดยผู้จะขายตกลงจะขายที่ดินตามสัญญาและผู้จะซื้อตกลงว่าจะชำระเงินตามที่ตกลงกันในการพิจารณาว่าฝ่ายใดผิดนัดหรือไม่นั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 210บัญญัติว่า “ถ้าลูกหนี้จำต้องชำระหนี้ส่วนของตน ต่อเมื่อเจ้าหนี้ชำระหนี้ตอบแทนด้วยไซร้ แม้ถึงว่าเจ้าหนี้จะได้เตรียมพร้อมที่จะรับชำระหนี้ตามที่ลูกหนี้ขอปฏิบัตินั้นแล้วก็ดี หากไม่เสนอที่จะทำการชำระหนี้ตอนแทนตามที่จะพึงต้องทำ เจ้าหนี้ก็เป็นอันได้ชื่อว่าผิดนัด” และในทางกลับกัน มาตรา 211 บัญญัติว่า”ในเวลาที่ลูกหนี้ขอปฏิบัติการชำระหนี้นั้นก็ดีหรือในเวลาที่กำหนดไว้ให้เจ้าหนี้ทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยกรณีที่บัญญัติไว้ใน มาตรา 209 นั้นก็ดี ถ้าลูกหนี้มิได้อยู่ในฐานะที่จะสามารถชำระหนี้ได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าหนี้ยังหาผิดนัดไม่” เมื่อข้อเท็จจริงที่นำสืบรับกันว่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายหมาย จ.2 รวมถึงที่ดินตามเอกสารหมาย ล.6 ด้วย เมื่อโจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนโอนให้แก่จำเลยได้ ไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไร จำเลยก็ไม่ได้เป็นผู้ผิดนัดโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องเรียกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)คืนจากจำเลย”
พิพากษายืน
