แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
การเช่าทรัพย์ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงโดยโจทก์ยินยอม จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้เช่าช่วงโดยชอบและต้องรับผิดต่อโจทก์ผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 จำเลยที่ 2 หาใช่บริวารของจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 สิ้นสุดลงในวันที่ 8 สิงหาคม 2540 ซึ่งทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 สิ้นสุดลงในวันเดียวกันนี้ด้วยเพราะเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเช่าต่อไปแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอีกต่อไป ดังนั้น การที่จำเลยที่ 2 ยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าช่วงตลอดมาหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้ จำเลยที่ 2 จะโต้เถียงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ กับชดใช้ค่าเสียหาย 7,747,898.63 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งสองชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 15,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์
จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และบริวารออกไปจากที่ดินและห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสถานีบริการน้ำมันของโจทก์ซึ่งตั้งอยู่บริเวณทางแยกถนนเลียบเนินและถนนสฤษดิเดช ตำบลวัดใหม่ อำเภอเมืองจันทบุรี จังหวัดจันทบุรี ให้จำเลยที่ 2 ชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 40,000 บาท นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 2 และบริวารจะออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสถานีบริการน้ำมันของโจทก์แต่ไม่เกิน 10 ปี ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 100,000 บาท ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 ชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติ ได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติองค์การบริหารส่วนจังหวัด พ.ศ.2540 ได้รับมอบหมายจากกระทรวงมหาดไทยให้มีอำนาจจัดหาผลประโยชน์ให้เช่าที่ดินพิพาท คือ ที่ดินทุ่งนาเชย ตำบลวัดใหม่ อำเภอเมืองจันทบุรี จังหวัดจันทบุรี เพื่อนำรายได้บำรุงท้องถิ่นส่วนจังหวัด ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 17 มิถุนายน 2507 เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2515 โจทก์ทำสัญญาให้บริษัทเอสโซ่ แสตนดาร์ด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาท เนื้อที่ประมาณ 3,600 ตารางเมตร เพื่อดำเนินกิจการสถานีบริการน้ำมัน มีกำหนด 25 ปี ตั้งแต่วันที่ 8 สิงหาคม 2515 ถึงวันที่ 8 สิงหาคม 2540 โดยตกลงให้อาคารสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยที่ 1 ทำลงในที่ดินรวมทั้งส่วนควบตกเป็นของโจทก์ และจำเลยที่ 1 มีสิทธิให้เช่าช่วงที่ดินพิพาทได้ ต่อมาวันที่ 28 เมษายน 2535 จำเลยที่ 1 ทำสัญญาให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2535 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2540 เพื่อดำเนินกิจการสถานีบริการน้ำมัน ตามสัญญาว่าด้วยการดำเนินการสถานีบริการ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 สิ้นสุดลง โจทก์แจ้งให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างคืนแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 จึงแจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบ จำเลยที่ 2 มีหนังสือถึงโจทก์ขอผ่อนผันการส่งมอบที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ภายในวันที่ 30 กันยายน 2541 โจทก์ยินยอม แต่เมื่อครบกำหนดจำเลยที่ 2 ไม่ยอมส่งมอบที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างคืนแก่โจทก์ โจทก์จึงฟ้องคดีนี้ คดีสำหรับจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ไม่อุทธรณ์ จึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่เห็นว่า การเช่าทรัพย์ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงโดยโจทก์ยินยอม จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้เช่าช่วงโดยชอบและต้องรับผิดต่อโจทก์ผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 จำเลยที่ 2 หาใช่บริวารของจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 สิ้นสุดลงในวันที่ 8 สิงหาคม 2540 ซึ่งทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 สิ้นสุดลงในวันเดียวกันนี้ด้วย เพราะเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเช่าต่อไปแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอีกต่อไป ดังนั้น การที่จำเลยที่ 2 ยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าช่วงตลอดมาหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้ จำเลยที่ 2 จะโต้เถียงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 2 ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่า ค่าเสียหายของโจทก์มีเพียงใดนั้น โจทก์นำสืบว่า โจทก์สามารถนำที่ดินพิพาทออกให้เช่าได้ค่าเช่าปีละ 180,000 บาท หรือเดือนละ 15,000 บาท และหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์นำที่ดินพิพาทออกประมูลให้เช่า ปรากฏว่านายโชติวุฒิ หุ้นส่วนผู้จัดการของจำเลยที่ 2 เป็นผู้ประมูลได้ โดยเสนอราคาให้ประโยชน์ตอบแทนแก่โจทก์ล่วงหน้าเป็นเงิน 6,000,000 บาท และราคาค่าเช่าปีละ 180,000 บาท หรือเดือนละ 15,000 บาท แสดงว่าหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์สามารถนำที่ดินพิพาทออกให้เช่าได้ค่าเช่าในอัตราเดือนละ 15,000 บาท ดังที่กล่าวอ้างจริง และเป็นค่าเสียหายที่เหมาะสมแล้ว ส่วนค่าเสียหายอันเป็นค่าตอบแทนการให้เช่าที่ต้องจ่ายล่วงหน้า 6,000,000 บาท นั้น แม้นายโชติวุฒิหุ้นส่วนผู้จัดการของจำเลยที่ 2 เคยประมูลเสนอให้ค่าตอบแทนในจำนวนดังกล่าวก็ตาม แต่ก็อยู่ภายใต้เงื่อนไขว่า จำเลยที่ 2 จะได้เช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา 20 ปี ดังนั้น ที่โจทก์คิดค่าเสียหายดังกล่าวโดยเปรียบเทียบกับค่าตอบแทนการให้เช่าที่ต้องจ่ายล่วงหน้าเป็นเวลา 20 ปี ทั้งที่จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทอีกต่อไปจึงเห็นอยู่ในตัวว่าสูงเกินไปดังจะเห็นได้จากที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ก็ลดค่าสินไหมทดแทนส่วนนี้ลงจากที่ศาลชั้นต้นกำหนดเหลือเดือนละ 15,000 บาท เฉลี่ยแล้วน้อยกว่าที่โจทก์ขอมาก เมื่อคำนึงราคาทรัพย์ที่ให้เช่าและผลประโยชน์อันควรได้รับจากทรัพย์ที่ให้เช่าแล้ว ศาลฎีกาเห็นว่าที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้โจทก์ตามกำหนดเวลาที่จำเลยที่ 2 ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในที่ดินพิพาทนับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2541 เป็นต้นไป เดือนละ 15,000 บาท รวมเป็นเงินค่าเสียหายทั้งสิ้นเดือนละ 30,000 บาท จนกว่าจำเลยที่ 2 และบริวารจะออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสถานีบริการน้ำมันของโจทก์แต่ไม่เกิน 10 ปี นั้น เป็นประโยชน์แก่จำเลยที่ 2 อยู่แล้ว ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 2 ฟังไม่ขึ้น
ส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาข้อสุดท้ายว่า ศาลชั้นต้นกำหนดค่าทนายความสูงเกินสมควรนั้น เห็นว่า อัตราค่าทนายความตามตาราง 6 (เดิม) ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งให้ศาลพิจารณาตามความยากง่ายแห่งคดีกับเทียบดูเวลาและงานที่ทนายความต้องปฏิบัติในการว่าคดีเรื่องนั้น ตามอัตราขั้นต่ำและขั้นสูงของทุนทรัพย์หรือคดีไม่มีทุนทรัพย์ดังที่ระบุไว้ ประกอบกับคดีนี้ทุนทรัพย์ที่โจทก์เรียกร้องจากจำเลยที่ 2 จำนวน 7,747,898.63 บาท อัตราขั้นสูงในศาลชั้นต้นตามตาราง 6 (เดิม) ที่กำหนดค่าทนายความให้ คือ ร้อยละ 5 ของจำนวนทุนทรัพย์ ดังนั้น ที่ศาลชั้นต้นกำหนดค่าทนายความให้จำเลยที่ 2 ใช้แทนโจทก์ 100,000 บาท จึงไม่สูงเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด แม้โจทก์จะมิได้ชนะคดีเต็มตามจำนวนทุนทรัพย์ที่เรียกร้องก็ตามแต่การคำนวณทุนทรัพย์เพื่อกำหนดอัตราค่าทนายความ ต้องถือเอาจำนวนเงินที่โจทก์เรียกร้องตั้งแต่ฟ้องคดี หาใช่คำนวณจากทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีไม่ ดังนั้น
ที่ศาลชั้นต้นกำหนดค่าทนายความดังกล่าวจึงไม่นับว่าสูงเกินสมควร ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 2 ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน”
พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 10,000 บาท แทนโจทก์
